[maxbutton id= »1″]

Mon Locataire Ne Paye Plus Comment Faire

Mon locataire ne me paye plus, comment gérer un impayé de loyer ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». Aujourd’hui, on a la chance de recevoir une invitée qui est Claire, elle va se présenter dans quelques instants, mais juste avant abonnez-vous à la chaîne pour recevoir en avant-première nos prochaines vidéos.

Alors Claire, merci déjà d’être présente et de partager avec nos abonnés tes conseils. Est-ce que tu peux te présenter ?

Avec plaisir. Merci à vous de me recevoir sur votre chaîne. Je m’appelle Claire, je suis juriste, je suis blogueuse et investisseur immobilier.

Alors, qu’est-ce que ça veut dire juriste ? parce que juriste, il y en a plein de sortes différentes.

Manu elle est juriste aussi.

Voilà.

Ça fait deux juristes sur ce tournage.

Oui, là il est bien encadré, mais alors pas du tout la même chose, vous allez comprendre tout de suite.

Tu as complètement raison de le préciser. Donc je suis ancienne d’huissier de justice, je suis diplômée de l’examen professionnel d’huissier de justice, et je partage mes connaissances par rapport aux impayés locatifs sur mon blog.

Claire, tu es clerc d’huissier. Est-ce que tu peux expliquer aux gens qui nous regardent quelle est la différence entre un huissier, un clerc d’huissier ? Moi j’y comprends rien à tout ça, explique-moi s’il te plaît.

Bien sûr, avec plaisir. Donc j’étais clerc d’huissier de justice, c’est tout simplement, la différence c’est que l’huissier de justice c’est lui qui va pouvoir aller faire les saisies et les expulsions quand les choses un petit peu, vraiment la contrainte de l’exécution forcée ça s’appelle, et le clerc d’huissier de justice.

Ça fait peur hein, dit comme ça.

Tout à fait. Et donc voilà, moi je laissais ça à l’huissier de justice et moi je préparais les dossiers en amont, je renseigne les personnes, je prépare les procédures. Voilà, en fait on est le bras droit d’huissier de justice.

C’est un peu le même principe qu’avec un notaire qui a son clerc de notaire, et le clerc de notaire il va être là plus en amont pour préparer les dossiers et puis le clerc de notaire il va vérifier que tout est ok, il fait faire par exemple la signature.

Est-ce que tu es investisseur à titre personnel ?

Exactement. Là j’ai réceptionné mon offre de prêt il y a quelques jours, donc je vais signer l’acte définitif sous peu pour mon premier bien.

Ok.

Qui est un ?

Un immeuble.

Évidemment.

J’avais envie de vous faire cette vidéo aujourd’hui parce qu’on nous dit régulièrement quand on nous contacte, oui mais moi j’ai envie d’investir dans l’immobilier, mais j’ai peur parce que les locataires vont pas me payer. Du coup, on voulait discuter de ça avec Claire et son travail en tant que clerc d’huissier. En France, finalement combien il y a de personnes qui ne payent pas leur loyer ?

C’est une statistique de l’UNPI qui dit que seulement 2 à 3 %du parc locatif est en impayé actuellement.

D’accord.

Très peu finalement, et pourtant on en parle beaucoup.

Oui ça fait peur, c’est normal. 2 % si vous avez par exemple 50 appartements, ça veut dire.

Il faut déjà le faire pour avoir 50 appartements.

Vous aurez un impayé. Donc 1 sur 50, franchement je pense que quand vous avez 50 appartements, vous pouvez vous permettre d’avoir un impayé de temps en temps. Je pense que c’est gérable en termes de trésorerie.

Même si ça fait jamais plaisir, on est d’accord. Avant de dire comment on fait quand on a un impayé, la première chose à savoir c’est qu’il faut éviter au maximum d’avoir des impayés. Alors tout à l’heure, on était en off, je leur disais pour rigoler, oui c’est comme les maladies sexuellement transmissibles, le mieux pour pas en avoir ben c’est de faire de la prévention. Là, c’est pareil. La prévention c’est quoi ? Ça va être de sélectionner le bon locataire et vous savez sur la chaîne j’en parle de temps en temps, moi j’ai été responsable ressources humaines, on faisait pas mal de recrutement, et la technique pour recruter quelqu’un, ben nous on l’appliquée pour recruter un bon locataire. Donc il y a toute une méthodologie pour s’assurer au maximum qu’on va avoir le meilleur locataire possible et éviter d’avoir des problèmes derrière. Ça c’est la première chose. Ensuite, il existe aussi des garanties. Nous, systématiquement, même si la personne elle gagne trois fois le loyer, ça on l’entend souvent de trois fois le loyer, nous on prend toujours des garanties. Claire, est-ce que tu peux nous dire un peu le type de garantie qui existe ?

Exactement. La première garantie à laquelle on pense c’est tout simplement de prendre un garant. Donc votre locataire peut très bien avoir comme garant son père ou même une personne extérieure, et en fait ça permettra de demander les paiements du loyer si le locataire ne le verse pas à cette personne-là directement. Donc vous avez en fait deux personnes qui vont recouvrer le loyer et les charges.

Et pour moi, le garant il y a vraiment deux choses, donc déjà il faut vérifier qu’il est solvable, peut-être qu’il a pris pour garant, ben en gros solvable, alors je vais faire un peu un raccourci, en gros est-ce qu’il paye des impôts. C’est un bon indicateur de solvabilité, et aussi plus il est proche du locataire en termes de famille et plus moi j’aime bien parce que s’il y a un souci c’est plus facile.​

C’est exactement ça. C’est vrai que l’effet psychologique de se dire hou là mon enfant paye pas le loyer, voilà, ça va déclencher le paiement et ça se résout bien plus souvent dans ces cas-là.

Donc ça première garantie. Ensuite.

Autre garantie c’est la garantie Visale. Donc ça c’est une garantie qui est mise en place par l’État. On a pas trop de recul pour l’instant, notamment sur le délai pour que l’État vous verse le montant du loyer impayé et des charges. Moi pour l’instant j’en ai que de bons retours d’investisseurs.

Des investisseurs qui ont pris Visale ou qui ont carrément à mettre en œuvre Visale pour récupérer des loyers ?

Qui l’ont pris.

D’accord.

C’est une mise en place à peu près assez rapide, en trois, quatre jours ça peut être mis en place, mais attention ça je vous le dis tout de suite, mettez-la en place avant la signature du contrat de bail, sinon vous ne pouvez pas bénéficier de cette garantie. Et en fait, la Visale c’est intéressant par exemple pour les jeunes de moins de 30 ans qui sont en situation précaire. Ça accompagne aussi des locataires pour les plus de 30 ans et qui ne sont pas, regardez les conditions sur Internet et ça se limite pas à en veux-tu en voilà.

Ils les ont étendues en plus récemment avec le bail de mobilité.

Exactement. Ils les ont étendues récemment et puis ils ont également la possibilité de prendre en charge les dégradations au titre de Visale.

Et ça d’ailleurs, c’est toi qui me l’avais dit la dernière fois où on s’est vus parce que je ne savais pas il y a quelques mois que ça allait changer et que maintenant il y avait aussi les dégradations qui étaient prises en charges.

Voilà. En tout cas, regardez si votre locataire rentre dans les conditions Visale, V I S A L E.

Ok. Donc il y a la garantie Visale, il y a la caution. Est-ce qu’il y a encore d’autres types de garantie pour se prémunir des mauvais payeurs ?

Exactement. La dernière, celle que votre banquier va bien aimer en plus, c’est la garantie loyer impayé. Donc tout simplement, c’est le fait qu’une assurance privée et prenez-là auprès de votre banque hein, ça c’est un argument de négociation gagnant/gagnant en plus pour votre banque qui va se substituer au locataire pour le paiement du loyer et des charges. Et puis, dans certaines garanties loyer impayé, vous avez même les frais de procédure qui sont pris en charge.

Moi, je t’avoue que je suis pas une fan de la garantie loyer impayé, tout simplement parce que je trouve que les conditions elles sont hyper restrictives. Souvent, il faut au moins trois fois le loyer. Si vous achetez un immeuble qui est vendu loué, c’est plus compliqué. Donc à titre perso, c’est pas ce que je préfère parce que en gros si il peut payer, enfin si il rentre dans les conditions de la garantie loyer impayé, normalement vous aurez pas de problème avec le locataire. Mais, il y a d’autres investisseurs qui l’ont fait et ils en sont très satisfaits.

Tu l’as dit, sur la partie bancaire les banquiers adorent cette garantie.

Moi, c’est vraiment le, un des seuls arguments aussi pour lesquels je recommanderai de la prendre parce que je crois donc on a pas besoin d’assurance.

Ben, c’est le principe des assurances de toute façon.

Nous, c’est ce que l’on fait de façon, alors à ce jour ça fait quatre ans qu’on a des locataires, on a jamais perdu un euro de loyer, je touche du singe, pourvu que ça dure, mais on a eu des retards de loyer.

Oui, ça arrive.

C’est-à-dire que les gens qui disent ce mois-ci c’est un peu compliqué, au moment de Noël et tout ça.

Ou ils avaient changé de travail aussi.

Voilà, toujours des situations temporaires, on a toujours trouvé un arrangement. Ça on va en reparler tout à l’heure, mais on a jamais perdu un euro de loyer, on a toujours réussi à récupérer l’intégralité des loyers. Donc nous on favorise principalement la caution.

Dites-nous dans les commentaires qu’est-ce que vous vous préférez, quelles sont les garanties que vous prenez. Est-ce que c’est caution ? Est-ce que c’est Visale ? Est-ce que c’est une garantie de loyer impayé ? Dites-nous tout.

Donc vous avez tout bien fait. Vous avez pris votre caution, etc. Malheureusement, vous tombez dans les 2 % et votre locataire ne vous paye pas. Eh ben maintenant, on va vous expliquer ce que vous devez faire. Alors Claire, du coup est-ce que tu peux nous dire comment ça marche ?

Avec plaisir. Alors un impayé, juridiquement c’était que non vous a pas payé, vous êtes en impayé. Mais attention, c’est pas comme ça qu’il faut le voir. Essayez toujours de contacter votre locataire si après Une petite semaine, vous voyez que le loyer n’arrive pas alors qu’il arrivait avant, prenez votre téléphone si déjà lui il vous a pas contacté, votre téléphone surtout, essayez de comprendre pourquoi, explique le motif.

Tu vois, nous par exemple dans les baux qu’on a, c’est dit que le locataire doit payer au plus tard le 5 du mois. Mais on s’est mis une règle, c’est-à-dire que entre le 5 et le 10, on regarde sur les comptes en banque que les loyers arrivent bien, mais c’est vraiment à partir du 10 où là on va se dire bon il y a eu un problème parce que des fois t’as le week-end, il peut y avoir un délai machin.

Je pense qu’il faut pas attendre trop longtemps, il faut quand même que le locataire voit que vous le surveillez.

Oui, très important.

Même pour 50 euros. Une fois moi j’ai eu un locataire il manquait que 50 euros, bon il s’était trompé sur son paiement mais il voit que vous suivez.

Exactement. Donc deux possibilités, soit que le locataire réponde, vous analysez un petit peu, vous voyez si c’est une bonne excuse ou pas, et surtout avant de raccrocher pendant laquelle il vous règle le loyer, pardon, d’accord. S’il a une, il répond toujours pas, je vous conseille d’aller sur place ou d’envoyer quelqu’un si vous n’êtes pas dans la région. À partir de là.

Aller sur place, c’est quand même pas n’importe quoi. Enfin tu vois, je vais pas commencer à rentrer chez lui.

Voilà. Allez sur place, effectivement tu fais bien de le préciser, il faut vous protéger, c’est pas rentrer chez la personne, parce que à partir du moment où un locataire est dans un appartement, si vous rentrez sans son accord ça s’appelle une violation de domicile. C’est réprimé par le code pénal.

Moi, nous généralement, ce qu’on fait c’est que on prend, je prends mon téléphone. Souvent, c’est moi qui le fais hein, je sais pas pourquoi.

Oui, bon j’avoue j’aime un peu moins.

Mais, la phrase exacte.

Mais ça, c’est la phrase que je t’ai apprise.

Mais, toujours à s’approprier.

Oui, oui.

Sauf erreur de ma part.

Non, tu dis pas ça, tu dis je n’ai pas encore reçu, je n’ai pas encore reçu votre virement, je voulais savoir quand vous l’avez fait.

Non je ne dis pas ça, je dis sauf erreur de ma part, je n’ai pas vu votre loyer, est-ce qu’il y a un problème particulier ?

Ben moi, je préfère ma phrase, franchement.

Et donc à partir de là il y a une discussion qui s’engage. En effet, soit il dit ben ah oui, j’ai oublié, hop, il règle ça. Bien sûr, je contrôle dans les jours à venir. Et puis si ça va, on continue comme ça. Si par contre, c’est déjà arrivé, on sentait que ça allait être très compliqué, que en gros il y avait pas une issue, c’était pas un oubli quoi, qu’il y avait vraiment une difficulté, là par contre il faut tout de suite recadrer quoi, c’est-à-dire que rappeler que nous en tant que locataires, en tant que propriétaires, on s’engage à mettre à disposition un logement de qualité qui répond à son besoin, et de son côté il doit honorer le loyer. Ça, c’est la première étape. Si à partir de là il y a vraiment un problème, là éventuellement on va se déplacer, on va demander un rendez-vous.

Il peut y avoir aussi le garant. Nous, ça nous est déjà arrivé une fois, d’appeler le garant parce que ben c’était le père d’un étudiant et on voyait que lui demander un retard c’était compliqué, et de toujours le prévenir en disant ben écoutez, là je vais appeler votre garant parce que il faut qu’on trouve une solution, donc je vous préviens. Comme ça en gros, vous lui faites pas en traître, et derrière vous appelez le garant et vous dites ben je suis embêté, il y a un retard de loyer, comment on peut faire ? Et honnêtement les gens, la majorité des gens sont quand même de bonne foi et on trouve des solutions.

Oui, on a, rassurez-vous ça se passe, dans 99,9 % des cas ça se passe très bien, et comme je vous dis on a jamais perdu un euro.

Vous faites bien d’en parler, c’est ce que je voulais dire aussi à vos abonnés, c’est vraiment rassurez-vous, de mon expérience de clerc d’huissier, ce ne sont pas des mauvais payeurs intentionnels puisque la réalité c’est que les personnes sont souvent très seules et elles ont honte d’avoir un souci, un retard de paiement, un souci financier. Donc elle va essayer de repousser, de mettre un petit peu la poussière sous le tapis qu’on ne voit pas.

Ce que je leur dis, c’est que en tant que propriétaire et locataire doivent trouver une solution ensemble. Si il faut échelonner les paiements, etc. pour que ça se passe mieux ou attendre un versement de la CAF, ce genre de choses, il y a pas de souci. Toujours favoriser le dialogue. Donc ça, c’est la première étape entre guillemets. Si malheureusement la négociation, pas la négociation, la discussion échoue, qu’est-ce que tu recommandes ?

Si par exemple le cas typique c’est que la personne ne répond pas au téléphone. Donc est-ce que c’est parce qu’elle est toujours dans les lieux mais que elle veut pas résoudre le problème et partir vraiment en conflit avec vous, alors soit il y a ce cas-là ou alors simplement c’est que elle ne répond plus parce que elle ne se sent pas concernée. Donc vous, votre travail d’investisseur gagnant c’est déterminer si la personne est vraiment dans l’appartement. Alors ça, ce que je vais vous donner c’est des choses très pratiques. C’est pas juridique, mais de toute façon on a pas besoin d’être juriste pour comprendre comment marche l’investissement immobilier. Donc les choses pratiques que moi je recommandais au propriétaire c’était d’aller sur place, essayez toujours d’être en rapport avec les voisins, donc essayer de demander aux voisins est-ce que vous avez vu mon locataire récemment ? J’ai déjà un propriétaire qui m’avait dit ah oui, ben là, le voisin a dit qu’il avait déménagé il y a trois semaines, il y a deux mois.

Pensez à aller, oui c’est une bonne idée.

Déjà en fait pourquoi je vous dis ça ? parce que la procédure pour reprendre le bien sera différente.

Si le locataire est parti.

Et si le locataire est parti.

Et en fait, il y a deux cas de figure. Soit le locataire est encore présent, soit il est plus présent, c’est ça ?

Exactement.

Et tu nous as parlé d’une histoire de boîte aux lettres.

Tout à fait. Un autre indice pour savoir si la personne est partie, c’est d’aller jeter un œil dans sa boîte aux lettres, je viens juste jeter un œil. Si le courrier s’accumule, c’est un indice qui laisse penser qu’il est parti, en tout cas c’est là depuis un moment mais il peut aussi partir en vacances pendant trois semaines, un mois. Donc voilà, à vérifier et puis une dernière astuce pratique que je peux vous donner. Si les compteurs d’énergie sont dans les communs et que vous pouvez y accéder, passez, faites un relevé du chiffrage de l’énergie en fait le jour J et puis retournez dans dix, quinze jours et regardez si la consommation a bougé. Si elle a pas bougé, c’est encore un indice de plus qui pourrait laisser penser que la personne est partie. Alors, un indice tout seul ne suffit pas, plusieurs choses.

C’est la méthode du faisceau d’indices des juristes qu’on nous enseigne à la fac.

Exactement, exactement.

Ok.

Alors, on parle du cas où la personne n’est plus dans les lieux. Vous allez directement voir un huissier de justice avec votre contrat de location, un décompte des loyers et des charges mois par mois qui n’ont pas été payés et il va vous faire ce qu’ils appellent une procédure de reprise des locaux abandonnés. Elle prend en moyenne six à huit mois, en fait tout dépend de la réactivité du tribunal en fait dont dépend votre bien. il y a des décisions qui se rendent plus rapidement.

Attends, il y a un truc qu’on a oublié, parce que là c’est l’hypothèse il est plus dans le logement et j’ai pas de contact avec lui, mais ça peut aussi être il est plus dans le logement et finalement j’arrive à avoir un contact avec lui. Comment je fais pour me protéger et pouvoir relouer ?

Voilà. Alors si finalement il se manifeste à nouveau, c’est une chance pour vous, il faut absolument que vous obteniez un document écrit, une attestation, même ce que vous voulez sur un papier libre il y a pas de souci, disant je soussigné, donc le nom du locataire vous confirme que je suis parti, j’ai quitté les lieux à telle adresse, à telle date. Comme ça, vous maintenant vous êtes libéré vis-à-vis de lui, vous pouvez reprendre le logement sans que ce soit une violation de domicile et le relouer par la suite.

Moi ce que je vous conseille, c’est vous préparez l’attestation, on est jamais mieux servi que par soi-même, vous lui envoyez par mail, vous expliquez bien que c’est juste pour mettre fin au bail dans les règles et que ça a pas d’impact pour lui. Comme ça, vous avez votre petite signature qui va bien, et hop on passe à autre chose.

Voilà. Vous pouvez lui dire comme ça, ça évitera qu’il soit redevable des loyers.
Oui c’est ça, toujours montrer le bénéfice.

Voilà, c’est ça. Et puis juste sur l’attestation, parce que souvent les, je sais pas si vous avez déjà eu ça, mais moi j’ai remarqué que les locataires ils laissent souvent des petits meubles, des choses comme ça, on sait pas trop quoi en faire. L’attestation peut vous préparer comme vous l’a dit Manu, rajoutez une petite phrase « je vous confirme que j’abandonne les objets qui sont dans l’appartement ».

Donc ça, c’était le cas où le logement est vide. Si le logement, le locataire est à l’intérieur et il fait un siège dans votre appartement, mais il paye pas le loyer. Qu’est-ce qu’on fait ?

Alors là, c’est la rupture totale de communication. Là, on attend pas plus longtemps. Un bail d’habitation, les locataires sont très protégés par la loi avec de gros délais, donc allez immédiatement chez un huissier de justice avec votre décompte des loyers et des charges impayés. Et là, l’huissier de justice va partir sur une résiliation de bail.

D’accord.

Avec la procédure d’expulsion.

Et donc ça, ça coûte combien cette procédure à peu près ?

Alors c’est difficile à dire parce que tout dépend, on a des locataires qui partent au bout de deux, trois, quatre mois, six mois, un an. Une procédure d’expulsion ça va jusqu’à là ça peut aller de un an et demi à deux ans, mais si on va vraiment jusqu’au bout, mais sachant encore une fois que toutes les procédures d’expulsion ne sont pas menées à leur terme, si ça va jusqu’au bout, il faut compter quand même un montant de 2.000 euros.

D’accord.

Plus ou moins.

Pour payer l’huissier uniquement ?

Alors l’huissier, mais souvent ce qui se passe aussi c’est que l’huissier va faire l’avance ou va demander vous de payer en avance les frais de serrurier par exemple ou de déménageur, donc après tout dépend. Ça c’est des spécificités de la procédure. Si vous laissez les biens dans le logement après l’expulsion avec un délai pour le locataire ou si vous voulez déménager un autre endroit.

Ça, c’est l’hypothèse où mon locataire reste dans le logement, il ne paye plus, mais parfois ça peut être le locataire est parti, on a fait l’état des lieux en bonne et due forme, mais la caution que j’ai demandée n’est pas suffisante pour faire réparer certaines petites dégradations. Alors dans ce cas-là, comment je fais pour récupérer mon argent ?

Tout à fait. Donc à ce moment-là, il faut que vous ayez des devis ou des factures des réparations que vous avez faites.

D’accord.

Ça permettra de justifier que vous avez encaissé l’intégralité du dépôt de garantie, restituer ce dépôt de garantie au locataire.

Parce que vous avez deux mois hein pour restituer le dépôt de garantie, s’il y a un décalage entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie si c’est pas exactement au même état.

À partir du moment où le locataire est sorti.

C’est ça.

Deux mois.

Donc il y a une procédure que j’aime beaucoup, qui existe.

Elle aime beaucoup les procédures.

C’est le principe quand tu es juriste quand même.

Qui s’appelle la procédure d’injonction de payer. En fait, c’est une procédure que j’aime beaucoup parce que vous allez en fait préparer un petit dossier, un petit dossier, on pourra mettre peut-être pour les abonnés le lien vers le formulaire de la procédure d’injonction de payer.

Oui, très bonne idée.

C’est cadeau.

Et en fait, c’est un document assez simple que vous avez à remplir avec vos coordonnées, avec les coordonnées du locataire, de l’ancien locataire et les charges que vous lui réclamez ces charges aussi d’ailleurs, ou les réparations que vous demandez en déduction du dépôt de garantie et vous joignez les pièces que je vous ai dites, donc contrat de location et puis les devis et factures de réparations que vous avez. Et en fait, ce dossier il va directement sur le bureau du juge sans que ni vous ni le locataire ne soient convoqués. Et le jugement de décision donc ça va beaucoup plus vite, il y a moins de délai comme ça que si on va convoquer.

D’accord.

Ça c’est déjà ça. Le juge rend une décision, peut porter à la connaissance de l’huissier de l’ancien locataire par l’huissier de justice.

Oui et ça on peut pas le faire tout seul. C’est réglementé.

Voilà.

Il faut vraiment que ça soit un huissier qui aille sur place pour faire ce qu’on appelle signifier.

La signification du dossier exactement.

Et ça, ça coûte combien de faire déplacer l’huissier ?

Alors, tout dépend du montant que vous réclamez.

Ah ça dépend du montant. C’est pas le nombre de kilomètres ?

Exactement. En fait, le tarif de l’huissier de justice est réglementé. Donc peu importe que votre locataire soit vraiment à 30 mètres de l’étude ou à l’autre bout de la région mais là, si c’est à l’autre bout voilà du département, par exemple, ce sera le même prix. Donc on va dire entre 40 à allez maximum 80 euros TTC.

Là aussi c’est réglementé. Donc là, il peut pas te.

Pas du tout.

On négocie pas ce tarif-là.

On peut pas négocier.

Si vous aimez bien négocier, mais ça on ne négocie pas.

Voilà. Ça va être un des rares cas dans votre parcours d’investisseur gagnant que vous ne négocierez pas. Donc vous allez chez l’huissier de justice A, B, C, ça sera le même.

Ok. Si j’ai bien compris, le locataire sort, il nous laisse une ardoise parce que il a fait des tâches partout sur l’appartement, je dois repeindre. J’ai une caution de 500 euros et puis j’en ai pour 1.000 euros, donc il me doit 500 euros. Je fais cette procédure d’injonction de payer, c’est un papier qu’on vous met dans la description. C’est un formulaire, on appelle ça comment ? Un Cerfa c’est ça ?

Voilà, exactement.

Vous le remplissez, il peut l’envoyer par mail le propriétaire.

Exactement, directement aussi.

Ok, directement au tribunal et ensuite qu’est-ce qui se passe ? Le tribunal nous fait une réponse.

Voilà, exactement.

Il me dit.

Avec la décision de justice.

Ok, soit en gros ça peut être ok ou pas ok ?

Voilà, ça peut être accepté, ça peut être accepté partiellement.

Oui.

Ça peut être rejeté.

Alors, juste une petite précision. Comme voilà notre temps est précieux, le temps c’est de l’argent, ne le faites pas pour 100 euros.

Ça paraît logique.

Bien sur, je suis les procédures et tout, mais ça va prendre du temps. Pareil un autre cas, c’est si votre locataire vous savez d’ores et déjà qu’il est insolvable, il est au RSA, il a pas d’ambition.

Ou ça peut être des fois tu vois des étudiants qui seraient peut-être en stage de fin d’études ou en contrat d’apprentissage et il y aurait pas de garant. Ça, c’est l’hypothèse où vous achetez un immeuble qui est déjà vendu loué. Parfois, vous pouvez accepter le fait qu’un des locataires n’ait pas de garant parce que ça vaut le coup dans votre négo, ben, dans ce cas-là, bon vous vous dites solvabilité il y a quand même peu de chance qu’il soit solvable.

Donc je vais pas récupérer mes sous, donc je fais pas la procédure et puis, ben, c’est une perte malheureusement pour vous en tant que propriétaire.

Mais un gain de temps.

Exactement. Après, je vais peut-être rebondir aussi là-dessus. Si c’est un étudiant qui va commencer dans les dix prochaines années à avoir un métier, donc pourquoi pas faire la procédure, aller jusqu’au bout, et sachez que la décision sera valable dix ans.

Ah oui !

Après, à vous de voir si, parce que tout ça c’est très négatif au final, vous allez vous embêter pour 100 euros, 400 euros.

Il faut que ça vaille le coup quoi.

Voilà. Et de réactiver la procédure dans cinq ans. Vous allez juste chez un huissier de justice avec votre décision de justice, même si elle date d’il y a cinq ans c’est pas un souci.

D’accord.

L’huissier en fait va pouvoir faire des recherches, savoir quelle est l’adresse actuelle de l’ancien locataire, quel est son métier, aller sur les comptes voir combien il y a, etc. ça c’est une petite astuce. À vous de jauger selon le profil de votre ancien locataire.

C’est un peu vicieux parce que si tu sais que ton locataire est pas solvable aujourd’hui, mais que tu n’aies pas tenté ta chance, lui il est au courant de rien parce que le juge rend souvent sa décision c’est juste à toi, propriétaire ?

Alors voilà, c’est à nous en tant que propriétaire après il est porté à la connaissance du locataire.

Ah oui.

Qui a un délai pour contester, mais alors j’ai vu, je crois que la statistique en fait c’est 5 % de contestation.

D’accord.

Pas plus.

C’est vraiment cool non je rigole.

Allez, moi quand je rentre pas par la porte, je rentre par la fenêtre et je vais trouver des solutions.

La conclusion je pense de ça c’est qu’il faut rester pratique, cohérent, évaluer le risque, les bénéfices et puis en fonction de ça prenez votre décision. Mais, perdez pas votre temps avec ça, plutôt prenez du temps pour visiter des nouveaux immeubles et faire des bonnes affaires.

Il faut bien sélectionner vos locataires. On en revient à la prévention de tout à l’heure, il vaut mieux faire de la prévention que de la réaction. Vous passez votre temps à sélectionner le bon locataire, la bonne garantie, à établir une bonne relation où vous êtes dans le dialogue et comme ça vous évitez au maximum de devoir en arriver à des procédures.

Un investisseur m’a dit une fois, je trouvais que c’était très juste, je vous le repartage du coup, il faut aussi voir le côté qu’est-ce qu’on a gagné avec ce locataire. Oui, là j’ai perdu deux mois de loyer, trois mois certainement, mais peut-être qu’il vous a payé un quart de l’appartement, la moitié.

Oui, c’est vrai que vu comme ça il remboursera votre crédit.

En conclusion, si vous avez un impayé de loyer, alors déjà c’est très très très très rare, on l’a dit moins de 2 % et encore dans les 2 % il y a des locataires qui gèrent n’importe comment.

Non, des propriétaires.

Des propriétaires qui gèrent n’importe comment leur appartement. Donc c’est très rare. Deuxièmement, il existe des solutions on vous l’a dit. En résumé, toujours bien sélectionner votre locataire. Deuxièmement, il y a des garanties donc caution, Visale, garantie de loyer impayé. Et puis troisièmement, entourez-vous de professionnels comme les huissiers, les clercs d’huissier pour vous épauler et puis trouver des solutions.

Claire, dis-moi où est-ce qu’on peut te retrouver pour ceux qui regardent cette vidéo et qui voudraient en savoir plus ?

Je partage beaucoup d’informations de ce type-là pour les investisseurs immobiliers sur mon site qui s’appelle « recouvrement-facile.com ».

On vous mettra un lien dans la description, comme ça vous aurez juste à cliquer pour aller voir.

Avec plaisir. Et puis j’ai également un groupe Facebook entre investisseurs qui s’appelle « Bâtir son empire immobilier » où on partage les dernières infos et répond aux questions les uns les autres. C’est vrai qu’on vit une époque magique dans laquelle on peut partager ses problèmes, de trouver des réponses rapidement.

Toi t’es basée sur Strasbourg.

Tout à fait.

Et c’est uniquement sur Strasbourg ou ?

Non, pas du tout. On est ouverts à toute personne.

Une personne qui a déjà payé.

Non.

Tous les investisseurs.

Voilà, qui veut avancer rapidement dans l’immobilier.

Et si vous voulez apprendre à investir avec notre stratégie, la stratégie des immeubles rentables, bien sûr vous pouvez vous inscrire à une formation. Vous cliquez sur le lien dans la description, et puis n’oubliez pas l’aventure continue, à demain.