Salut à toi l’Investisseur Gagnant !

Simon te l’a annoncé lundi : nouvelle année, nouveaux formats.

En plus des 2 vidéos que tu recevras chaque semaine, on partage avec toi chaque mercredi des conseils pratico pratiques tirés de notre quotidien d’investisseur immobilier.

Et pour fêter ça, Simon me laisse même t’écrire personnellement tous les mercredis ! Je suis toute excitée 😀

Pourquoi oublier de demander à ton locataire sa nouvelle attestation d’assurance habitation peut te coûter très cher ?

La nouvelle année, c’est l’occasion de faire la fête, bien manger, se fixer de nouveaux challenges…

MAIS c’est aussi l’heure de demander à tes locataires leur nouvelle attestation d’assurance habitation fraîchement transmise par leur assurance. Ouais je sais, ça vend moins du rêve !

Quel est le problème ?

Le problème c’est que tes locataires ne pensent pas à t’envoyer le document et quand tu gères 15 locataires comme nous, avec 15 dates d’échéance d’assurance différentes, ça te fait un peu CHIER de les relancer un par un. Enfin moi j’avais une flamme monumentale de me mettre un rappel pour y penser, envoyer le mail, les relancer tout ça tout ça alors je ne le faisais pas (Oh c’est pas bien !).

Mais ça c’était AVANT et je t’explique tout de suite pourquoi !

Il y a quelques semaines, on a eu un dégât des eaux dans un de nos immeubles. Rien de trop grave, juste la gouttière qui était abîmée et qu’il a fallu réparer. Sauf que de l’eau s’est infiltrée dans le mur du sas d’entrée de Madame A. qui occupe l’appartement du RDC.

C’est pas toujours simple avec Madame A qui occupait déjà le logement quand on a acheté et à qui on n’aurait pas forcément choisi de louer.

Madame A voulait qu’on prenne en charge la remise en état de son mur pour environ 300€ et j’ai eu l’idée de déclarer le dégât des eaux à mon assurance pour prendre en charge la remise en état du mur comme le prévoit mon contrat.

En tant que propriétaire, nous avons souscrit une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) qui permet de protéger l’immeuble en cas de sinistre. La loi n’oblige pas à souscrire ce type d’assurance mais c’est quand même fortement recommandé, par exemple en cas de sinistre dans un logement vacant.

Madame A. quant à elle, est obligée de souscrire une assurance habitation : c’est une obligation prévue par la loi Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7  et c’est aussi une clause du bail qui permet de mettre fin à la location si elle n’est pas respectée (enfin en théorie…)

J’ai donc appelé l’assurance pour déclarer le sinistre et j’ai appris plein de choses :

• Il existe des conventions entre assurances pour la prise en charge financière des réparations en cas de dégât des eaux : si le coût est inférieur à 1600€, c’est l’assurance du locataire qui prend en charge (convention appelée Cidre qui s’applique. Au-delà de 1600 euros c’est la convention Cide-Cop )

• Comme les dégâts sont survenus dans l’appartement de ma locataire c’est à elle de déclarer auprès de son assurance. Elle sera indemnisée par l’assurance et devra faire la réparation (ou faire intervenir un artisan).

Problème : Tu fais quoi si ton locataire récupère l’argent de l’assurance, ne fait pas les réparations, quitte le logement et sa caution ne suffit pas à réparer ?

Eh bah tu fais appel à ton petit matelas de sécurité qu’on t’encourage souvent à avoir de coté en cas de pépin

Mais on a aussi appris une autre chose…

Mme A. trainait à nous répondre depuis quelques jours et c’était surprenant. En fait, elle n’avait plus d’assurance habitation depuis plusieurs semaines et n’était couverte au moment du dégât des eaux !

Et le pire dans tout ça, c’est que j’aurais pu l’éviter en discutant avec elle si je lui avais demandé sa nouvelle attestation en temps et en heure. Ça m’apprendra à avoir la flemme !

Quelle est la morale de l’histoire ?

J’ai recontacté mon assurance habitation pour expliquer la situation. Après discussions internes, ils ont accepté de nous dédommager et on a pu récupérer 280€ qui sont toujours mieux dans notre poche que dans celle d’un autre..

Heureusement que cette assurance est très orientée client. Je pense honnêtement que ça n’aurait pas été aussi simple dans toutes les enseignes.

Et la 2^e morale, c’est que j’ai souhaité la bonne année à chacun de mes locataires en leur demandant gentiment de me transmettre leur nouvelle attestation. Je t’encourage aussi à mettre un rappel dans ton téléphone pour chaque date d’échéance de contrat pour penser à relancer ton locataire si besoin.

Alors finalement, peut-on résilier le bail d’un locataire parce qu’il n’a pas d’assurance ?

En théorie OUI puisque c’est une obligation légale et que les baux de location prévoient cette clause.

En pratique, voici la réponde de l’ADIL sur la procédure :

• Envoyer un courrier au locataire demandant de fournir son attestation d’assurance sous 15 jours
• Faire une mise en demeure par lettre recommandée
• Faire appel à un huissier qui fera un commandement de fournir l’attestation d’assurance
• Saisir le tribunal pour demander la résiliation du bail :
• Le tribunal donne un délai supplémentaire au locataire
• Le tribunal prononce la résiliation du bail
• Demander le concours de la force publique auprès du Préfet qui peut demander à la Police d’intervenir, donner un délai supplémentaire ou même refuser

Attention : Cette étape est obligatoire et tu ne peux pas te rendre toi-même chez le locataire sous prétexte que tu as obtenu la résiliation par le juge

Bref, en pratique tu ne feras jamais une procédure aussi lourde juste pour une attestation d’assurance et tu trouveras une autre solution

Alors qu’est-ce que tu penses de ce nouveau format ?

Donne-nous ton avis dans les commentaires.

En attendant…

L’aventure continue… à demain !

Simon & Manu

Les Investisseurs Gagnants