Projet de Loi ELAN : résumé – Qu’est-ce que ça change pour votre immeuble ?

Loi Elan qu’est ce que ça change pour votre immeuble. Résumé de la loi ELAN

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Projet de loi ELAN 2018 résumé

Loi Elan, qu’est-ce que ça change pour la location de votre immeuble ?

Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr ». On est à Salta en Argentine et c’est le dernier pays de notre voyage de noces pendant six mois en Amérique du Sud.

Loi ELAN gouvernement Macron

Aujourd’hui, on a décidé de vous parler de la loi Elan parce que le projet de loi a été définitivement adopté par le Parlement il y a quelques jours.

Alors, ce que je vous propose dans cette vidéo c’est que je sois une belle plante verte vous voyez dans ce cadre magnifique parce que moi le juridique c’est pas mon fort. Par contre, j’ai une petite jeune fille à côté de moi qui a une formation juridique et qui va tout vous dire ce qu’est la loi Elan.

Tu connais quand même les initiales ?

Elan je sais ce que ça veut dire, mais je te laisse le dire quand même.

Loi Alur évolution vers la loi ELAN 2019

C’e qu’il faut bien que vous reteniez c’est que se loger c’est un des besoins primaires des êtres humains, donc forcément c’est un sujet qui est très politique. En 2014, on a eu la loi Alur sous la présidentielle de François Hollande, ben là en 2018 c’est la loi Elan avec Emmanuel Macron. Pourquoi je vous dis tout ça ? C’est pour que vous compreniez que à chaque présidentielle, à chaque quinquennat, vous allez avoir une nouvelle loi sur le logement, il va falloir s’adapter et surtout vous ne devez pas avoir peur.

Donc si tu devais résumer là en cinq secondes, qu’est-ce que c’est l’objectif de la loi Elan ?

Alors, l’objectif il est clairement affiché par le gouvernement, c’est construire mieux, plus vite et moins cher. C’est pour ça qu’Elan ça veut dire Loi pour l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Mais aujourd’hui, nous on va vous parler surtout de la partie évolution pour les logements parce que ce qui vous intéresse, si vous êtes sur cette chaîne, c’est de savoir ce que ça va changer concrètement pour la location de votre immeuble.

Que va changer la loi ELAN sur vos investissements locatifs

Mais avant d’aller plus loin, cliquez sur le bouton « s’abonner » pour recevoir en avant-première toutes nos prochaines vidéos. Alors, vous vous demandez peut-être où est-ce qu’on en est sur la loi Elan, le projet de loi Elan d’ailleurs.

Alors, la loi Elan ça fait des mois et des mois qu’on en entend parler, ça a commencé au mois d’avril quand le projet de loi a été présenté en conseil des ministres et depuis le mois de mai, de mai à octobre, il y a eu plusieurs allers-retours entre l’Assemblée nationale et le Sénat. Ça c’est tout à fait normal, c’est la procédure pour adopter des lois ici en France, et le point marquant c’est le 16 octobre parce que le Sénat a définitivement adopté le projet de loi Elan. Donc concrètement ça veut dire quoi ? Il reste deux étapes, la prochaine étape c’est la promulgation de la loi par le président de la République, et ensuite derrière on va avoir ce qu’on appelle les décrets d’application. Ça, ça veut dire on a le cadre général c’est la loi, mais on sait pas en pratique comment on va l’appliquer dans la vraie vie de tous les jours, et ça c’est des décrets d’application qui vont venir le dire et ils arriveront au fur et à mesure en 2019.

Loi ELAN et Immeuble de Rapport

Donc si j’ai bien compris, le projet de loi il est soumis au conseil des ministres et ensuite ce projet de loi est discuté au Parlement entre le Sénat et l’Assemblée nationale, mais au final c’est le président de la République qui va promulguer la loi.

Voilà c’est ça. Le Parlement il se met d’accord sur un texte et après le président va promulguer la loi, et ça veut dire que à ce moment-là on sera passé du projet de loi à une vraie loi qui est en vigueur. Et derrière, on aura des décrets d’application.

Oui, donc en gros, quand on entend toujours à la télé oui projet de loi, projet de loi, il y a pas de quoi s’alarmer. Tant que c’est pas promulgué par le président de la République entre guillemets il y a rien qui change. Ok pour la théorie, maintenant concrètement qu’est-ce que ça va changer pour nous les investisseurs ? C’est quoi les cinq changements que va apporter la loi Elan.

5 changements que va apporter la loi ELAN en 2019

Alors, le premier gros changement, on en a beaucoup entendu parler, c’est le bail de mobilité. Alors sur ça déjà, un truc à savoir c’est que le bail de mobilité c’est une possibilité pour le propriétaire, ça veut pas dire que c’est une obligation.

Le bail de mobilité, qu’est-ce que c’est ?

Le Bail de mobilité

Alors, le bail de mobilité c’est pas un bail classique, meublé de un an ou de neuf mois pour les étudiants, c’est une nouvelle forme de bail, on va pouvoir faire un contrat qui va de un à dix mois.

Donc c’est un bail qui concerne des personnes bien spécifiques qui sont mobiles, donc les étudiants, les gens en formation professionnelle, les personnes en stage, les personnes en contrat d’apprentissage et aussi ceux en mobilité professionnelle.

Dans ce bail on va retrouver des choses bien spécifiques prévues par la loi. Par exemple, la première chose c’est le motif. Il faut bien préciser pourquoi le locataire est en mobilité, donc par exemple il est en contrat d’apprentissage. On va retrouver aussi la durée du bail, c’est de un à dix mois, donc vous pouvez choisir, un, deux mois, trois mois, vous pouvez même faire une période d’essai à votre locataire, le maximum c’est dix mois, ça vous pouvez pas dépasser, et vous avez le droit de renouveler qu’une seule fois.

Comment faire une période d’essai à un locataire

Donc par exemple, je peux faire un bail de trois mois à mon locataire et on va se mettre d’accord pour poursuivre pendant encore sept mois, ça fait dix mois en tout, et si le locataire veut encore rester, là il faudra basculer sur un bail normal.

Donc ça c’est vraiment pour moi le point positif en tant qu’investisseur, c’est ce qu’on a appelé la période d’essai du locataire c’est que vous allez pouvoir faire un premier bail, et si le locataire ne vous convient pas au bout de cette première période, vous pouvez simplement lui demander de s’en aller en fait.

Il y aura même pas besoin de lui demander de s’en aller parce qu’en fait le bail il va arriver à la fin naturellement, et comme il se renouvelle pas automatiquement c’est la fin du contrat et puis chacun fait sa vie. Dans le bail, vous allez aussi écrire le montant du loyer que vous aurez décidé librement. Alors attention, sauf dans les communes où il y aura l’encadrement des loyers, mais ça on va y revenir juste après.

Dépôt de garantie avec la loi ELAN

Un gros défaut, je vous le dis tout de suite désolé, de cette loi c’est que vous pourrez pas demander de dépôt de garantie. Vous savez, quand il y a quelqu’un qui rentre dans votre logement, vous pouvez lui demander un mois ou deux mois de loyer si vous êtes en meublé. Là avec cette loi vous ne pourrez pas, avec ce bail pardon, vous ne pourrez pas demander de dépôt de garantie.

Ça veut pas dire que vous allez pas pouvoir vous protéger. La caution c’est toujours possible. Vous pouvez faire aussi appel au dispositif Visale, c’est un acte de cautionnement avec un organisme de l’État, mais le problème c’est que ça garantit pas les dégradations, ça vous garantit seulement sur les loyers impayés si vous faites Visale.

Avantages et Inconvénients du nouveau bail de mobilité

Un point important qu’il faut préciser, c’est que ce bail de mobilité ça doit être écrit dans le bail que c’est un bail de mobilité.

Donc tout simplement dans le titre vous écrivez bail de mobilité ou contrat de location de mobilité et ça fait l’affaire.

Et au niveau du préavis, comment ça marche ?

Alors, ça marche comme actuellement dans toutes les villes tendues, le préavis du bail de mobilité c’est un mois. Et pour les charges, là aussi il y a une différence avec un bail normal. Dans un bail meublé normal, vous avez le choix entre le forfait ou la provision. Dans le bail de mobilité, les charges elles seront forcément calculées au forfait, donc ça veut dire par exemple un forfait de 50 euros de charges, si le locataire a consommé moins ben tant mieux c’est pour vous, s’il a consommé plus vous avez pas le droit de faire de rappel.

L’encadrement des loyers c’est pour 2019

Deuxième gros changement de la loi Elan c’est l’encadrement des loyers, Houuuuuu ça fait peur. En fait, tout simplement il y a des communes qui vont expérimenter l’encadrement des loyers pendant cinq ans.

Alors, ça sera des communes qui demanderont au gouvernement de mettre en place l’encadrement des loyers et ils se baseront sur un loyer de référence qui sera calculé par l’observatoire des loyers de la commune. Si le gouvernement est d’accord il publiera un décret et ça voudra dire que l’encadrement des loyers sera en vigueur dans cette ville-là. Mais bon, ça ça va prendre quand même un petit moment avant de faire la procédure complète pour mettre en place l’encadrement des loyers.

Encadrement des loyers avec la loi ELAN

Concrètement l’observatoire des loyers il va fixer un loyer de référence et vous en tant que propriétaires vous pourrez pas dépasser ce loyer de plus de 20 % maximum.

Alors, il y a une petite subtilité, vous pourrez mettre en place ce qu’on appelle un complément de loyer mais ça répond à des conditions bien précises.

En gros, vous aurez deux cas de figure selon votre localisation, si vous êtes en plein cœur de ville ou à la pampa, et le deuxième élément c’est si vous apportez des éléments de confort qui sont au-delà de ce qui se fait en moyenne sur le marché. Alors, si vous êtes un méchant propriétaire, voilà ce qui va vous arriver.

Problème de rentabilité avec l’encadrement des loyers

Déjà votre locataire peut aller en justice pour demander la diminution du loyer, et le préfet, lui, il peut vous mettre en demeure de baisser le loyer pour respecter l’encadrement. Il peut vous demander en plus de reverser au locataire le trop perçu de loyer et vous mettre une amende. Pour les particuliers 5.000 euros, pour ceux qui investissent en société 15.000 euros.

Mais bon, ça c’est vraiment le cas extrême, vous inquiétez pas vous êtes des bons propriétaires, ça ne vous arrivera pas.

Oui, parce que pour que la mairie le sache il faut soit que votre locataire vous dénonce ou soit que la mairie elle se lance dans une chasse aux propriétaires qui respectent pas l’encadrement des loyers.

Renforcement des sanctions pour la location courte durée avec la loi elan

Troisième modification pour vous les propriétaires c’est la location courte durée. Le gouvernement renforce les sanctions et les contrôles.

Pourquoi on vous en parle ? Tout simplement parce que en tant que propriétaires d’immeuble, vous pouvez choisir de l’exploiter en location courte durée. Ce renforcement des sanctions il faut quand même le prendre avec des pincettes parce que ça concerne surtout les gens qui ne font pas ça de manière professionnelle. Sur la location courte durée il y a vraiment deux choses principales à retenir, c’est écrit dans la loi qu’on a pas le droit de louer plus de 120 jours par an si c’est sa résidence principale, et la deuxième chose c’est que maintenant il y aura des sanctions pour les plateformes type airbnb qui respecteraient pas leurs obligations devant la loi, ça peut monter jusqu’à 50.000 euros.

Les bonnes mesures de la loi elan

Alors, il y a quand même des bonnes nouvelles, c’est le quatrième point, c’est les mesures qui vont simplifier la location. Premièrement, si vous aviez des chambres en colocation qui faisaient moins de 14 m², vous étiez obligés légalement de faire un seul bail. Maintenant avec la loi Elan, si votre chambre fait au moins 9 m², vous pourrez faire des baux séparés. Bonne nouvelle ! c’est quand même beaucoup plus pratique les baux séparés. Nous personnellement c’est ce que l’on fait dans une de nos colocs parce que si vous avez un colocataire qui s’en va, vous êtes pas obligés de faire resigner tout le monde. Ça fait gagner du temps quand même.

Et l’autre point positif qui va faciliter la location ça concerne l’acte de cautionnement. Avant, la personne qui se portait caution elle était obligée d’écrire un gros paragraphe comme ça à la main et en plus de l’écrire deux fois, une fois pour elle et une fois pour le propriétaire. Ça maintenant c’est supprimé, cette mention elle existe toujours mais c’est plus obligatoire de l’écrire à la main pour que l’acte de cautionnement soit valable.

Un autre point intéressant dans cette loi c’est la partie dématérialisation. Donc on voit que le gouvernement a la volonté d’aller vers du numérique, et par exemple le DPE vous pourrez maintenant le transmettre par voie dématérialisée, ça aussi ça simplifie les choses.

Voilà, maintenant c’est écrit clairement dans la loi qu’on peut le transmettre de manière dématérialisée, et on fait aussi une petite avancée, petit à petit, vers le bail numérique même si on y est pas encore.

Transformation des bureaux en habitations

Dernier point, et là attention les investisseurs, vous avez bien eu raison de rester jusque ici, c’est l’avancée, la facilitation pour transformer des bureaux en habitations, attention grosse rentabilité.

Oui, là il y a vraiment des opportunités pour nous qui exploitons des immeubles, parce que des immeubles de bureaux ben généralement le prix au m² il est moins cher, et là ça va être plus facile pour le transformer en habitation et donc potentiellement aussi faire une plus-value.

Oui c’est énorme parce que le gouvernement a l’ambition d’ici 2020 de transformer 500.000 m² de bureaux en habitations.

La loi elan et le bonus de construtibilité

Pour faciliter les choses, le gouvernement veut mettre en place un bonus de constructibilité de 30 %, mais me demandez pas ce que c’est, même dans la loi pour l’instant on sait pas encore ce que c’est, à mon avis dans les décrets d’application on en saura plus.

Dans la loi, ils parlent aussi d’assouplir les normes de rénovation pour vraiment inciter les propriétaires.

En résumé, voilà les cinq gros changements que la loi Elan va apporter pour la location de vos immeubles. La première chose c’est le bail de mobilité. La deuxième chose c’est l’encadrement des loyers. Troisième chose, l’encadrement renforcé de la location courte durée. Quatrième chose, des mesures par-ci par-là  qui vont simplifier la location, et cinquième chose ce sera plus facile de transformer des bureaux en habitations.

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