Comment estimer les travaux de votre immeuble pour faire la bonne offre au bon prix ?Salut, c’est Simon et Manu du site « Acheter-un-immeuble.fr. Aujourd’hui, on a la chance de recevoir Jean-Christophe Griselin qui est avec nous en skype. Salut Jean-Christophe.

Jean-Christophe Griselin : Salut, bonjour, merci de m’accueillir.

Avec plaisir, Jean-Christophe pour ceux qui ne te connaissent pas, est-ce que tu peux te présenter ?

J’ai 43 ans, je suis archi d’intérieur de formation, j’ai cinq enfants, je viens de quitter mon boulot de prof parce que je me consacre à la déco, à mes clients et puis j’ai un petit peu d’investissements immobiliers.

Et comment t’en es venu à l’immobilier et de quoi se compose ton parc aujourd’hui ?

Alors à titre perso, donc moi j’avais 22 ans, j’étais étudiant aux Beaux-Arts en archi et un jour j’ai acheté une grange où il y avait que le toit, enfin même pas il y avait pas le toit, il y avait que les murs et le toit c’étaient des ronces, j’ai investi là-dedans sans rien y connaître, il y avait pas Internet, sans argent pour rénover, j’ai juste trouvé un petit boulot de surveillant de nuit dans un internat, ça a permis de payer juste le prêt et la couverture et après je me suis débrouillé sans connaissance, sans moyen, donc on peut dire que j’ai pris l’immobilier de plein fouet en pleine face,  c’était compliqué, c’était riche d’expériences et quand j’ai revendu j’ai quand même revendu avec une plus-value, j’ai acheté mes premiers appartements que j’ai mal achetés parce que j’y connaissais rien, pas au bon prix, pas au bon endroit et petit à petit je me suis amélioré et j’ai appris de mes erreurs, je ne me suis pas écœuré pour autant et j’en suis arrivé aux immeubles de rapport là dernièrement, il y a quelques années.

Aujourd’hui, t’as combien de lots que tu gères actuellement ?

Alors aujourd’hui personnellement j’ai deux immeubles de rapport sur Sablé-sur-Sarthe.

Et du coup toi tu expliquais dans l’introduction que tu étais ancien prof, aujourd’hui tu as quitté ton job, à la base c’était vraiment ça ton objectif ?

En fait, pour tout vous dire je suis un architecte raté, c’est-à-dire que.

T’es sévère quand même.

J’ai fait cinq années et à trois mois de l’examen j’ai laissé tomber, pourquoi ? Parce que j’avais cette grange que je rénovais, parce que ma femme était enceinte, parce je suis tombé aussi sur des profs qui étaient assez distants, si tu veux on les voyait que tous les trois, quatre mois et la dernière année tu bosses, tu bosses, tu bosses pour ton examen et là ça c’était bien passé les cinq années et là ils me disent ça va pas du tout, faut recommencer, faut redoubler, ça vaut pas le coup que tu te présentes.

Ah oui.

Il m’a dégoûté ce prof-là et du coup j’avais peur de l’oral en plus, c’est étonnant, donc j’ai abandonné, j’ai choisi la solution de facilité, aujourd’hui bien sûr j’ai un autre état d’esprit, j’aurais fait différemment, mais ça m’a bridé pendant des années donc j’avais un petit peu cette vocation qui était un peu cassée, donc je le faisais pour moi et j’ai mis du temps à me rendre compte que j’étais capable de le faire pour les autres et récemment j’ai même accompagné des architectes, donc c’est une belle victoire pour moi. Je me suis rendu compte du potentiel quand j’ai acheté mon premier immeuble et que je me suis, je me souviens on visitait l’immeuble et la dame, l’agent immobilier, elle me dit celui-là je sais pas combien de temps on l’a fait, combien de fois on l’a fait visiter mais il plaît pas, ça fait un an qu’il est vide, pourtant il est propre et je m’en rappelle de ces mots-là, pourtant il est propre mais ça suffit pas en fait, s’il y a pas beaucoup de demandes, un logement propre ça suffit pas et moi donc j’ai bossé dedans pendant quelques semaines avec mon fils et on en a fait quelque chose qui a été loué 100 euros de plus tout de suite alors que ça faisait un an qu’il était vide et je me suis dit il y a quelque chose à faire et c’est de là qu’est née l’idée de communiquer, de faire le blog et j’ai fait pareil pour tous les apparts au fur et à mesure que les locataires s’en allaient et du coup j’ai fait 14 % de rendement avec mon premier immeuble.

Et du coup Jean-Christophe, c’est comme ça que tu as développé ton expertise sur les travaux ?

J’ai appris vraiment sur le tas, j’ai fait un petit peu aussi de travaux aux côtés d’artisans, ça je trouve que c’est pour les gens qui ont pas beaucoup de moyens  une façon de rentrer dans la matière, vous avez un couvreur, un maçon, un peintre, vous proposez de l’accompagner une journée avec lui, de lui servir d’arpète si vous voulez et vous allez bien faire les choses, lui ça va lui faire gagner du temps et ça peut être une bonne collaboration, ça peut être une bonne idée pour celui qui débute.

Est-ce que tu peux nous dire ce qui est important quand on fait une visite, qu’est-ce qui faut regarder ? Tout à l’heure, tu parlais d’immeubles, c’est pas pareil quand même qu’un on va dire un appartement ? Quels sont les points-clés qu’il faut absolument regarder ?

Ce qui est dangereux c’est tout ce qui est remontées d’humidité par le sol, ça c’est des trucs qui sont lourds, donc il faut faire très attention à ça, le salpêtre en bas des murs c’est quelque chose qui est compliqué à gérer. Une infiltration du toit, on peut réparer mais une infiltration du sol c’est vraiment, vous avez ça vous n’achetez pas l’immeuble, c’est pas la peine, c’est trop compliqué.

Et comment ça se détecte une infiltration des sols ?

Déjà tu rentres, un immeuble qui est fermé depuis un an, c’est normal que ça sente l’humidité, ça ne doit pas sentir le moisi, déjà on se pose ces questions-là et puis il faut être à l’affût de tout ce qui est donc traces d’humidité et puis il faut être curieux, il faut aller par exemple soulever le trappe des combles, si on voit le jour au travers les ardoises et les tuiles, faut voir l’état de la laine de verre, l’état de la charpente aussi, si elle est tordue ou pas, vous pouvez après en deuxième phase faire passer un expert, mais ça tout ça c’est des choses qui vont coûter cher en cas de rénovation un toit, les fenêtres aussi, l’état des fenêtres c’est important, quand on dit un prix au mètre carré, tout dépend à chaque fois si on a les fenêtres ou pas à changer. Ce qui va être important également c’est la façon dont le bien a été divisé, le nombre de compteurs électriques, compteurs d’eau on a le droit d’avoir des sous-compteurs mais compteurs électriques c’est quand même important si un jour vous voulez revendre à la découpe par exemple de voir s’il y a le même nombre de compteurs que d’appartements plus un compteur pour les communs.

Exactement.

Si vous êtes obligés de faire du meublé par exemple, ça permet de pas avoir cette lourdeur de rénovation électrique.

Oui, on peut toujours mettre des compteurs électriques mais on pourra pas comme tu dis revendre à la découpe et par contre pour l’eau c’est différent, ça on s’est fait encore avoir récemment avec un de nos immeubles, enfin on s’est fait avoir.

Cette semaine, on a pris encore une bonne leçon, Simon il adore se faire arroser.

En fait, le fait qu’il y ait qu’un compteur d’eau ça je le savais, par contre tu vois maintenant je sais qu’à chaque fois il faut que je vérifie un truc tout bête mais qu’il y a bien une vanne pour couper l’alimentation d’eau dans chaque appartement parce que sinon à chaque fois que tu veux faire un travail.

Genre changer un ballon d’eau chaude.

Genre changer un ballon d’eau chaude et tout ce que j’ai fait il y a pas longtemps et ben tu es obligé d’aller dans les enfin dans la cave ou voire même dans l’appartement du rez-de-chaussée où il y le compteur général pour pouvoir couper l’eau de tout l’immeuble pour pouvoir changer le ballon d’eau, ça c’est vraiment important, comme l’a dit Jean-Christophe un compteur électrique par appartement plus un pour les communs, plus une vanne et un compteur d’eau si possible pour chaque appartement avec des compteurs, au pire ça peut s’ajouter quoi.

En sachant que une vanne ça coûte 15 euros, c’est pas un gros vice caché, il faut juste l’anticiper au moment des travaux mais c’est pas pour ça qu’il faut pas acheter.

Non, tout à fait.

Par contre, je vous mets en garde par rapport aux sous-compteurs, vous savez que c’est illégal de revendre de l’électricité, on n’a pas le droit, donc le sous-compteur il sert juste pour vous, pour contrôler si vous êtes bon au niveau de vos charges, mais vous n’avez pas le droit de vendre en vous servant de ce sous-compteur-là, donc le sous-compteur c’est vraiment accessoire.

Jean-Christophe, quand tu visites comment tu fais pour faire une estimation expresse de l’enveloppe travaux ? Parce que ça pour un investisseur qui débute en travaux, c’est toujours la grosse question, comment je fais ? Parce que je dois être réactif et si c’est une bonne affaire il faut que je puisse proposer un prix rapidement, mais il faut que je propose le bon prix et les travaux ça va forcément impacter ma rentabilité, comment toi tu fais ?

C’est vraiment la question qui revient à chaque fois, combien vont me coûter mes travaux ? Et pourquoi elle revient à chaque fois ? Parce que…

La suite au prochain épisode…