Comment devenir investisseur immobilier ?

S’ils sont aujourd’hui nombreux à se lancer dans l’immobilier, c’est que cela présente de multiples avantages intéressants. Effectivement, devenir investisseur immobilier, c’est la promesse d’augmenter ses revenus. Mais encore, c’est une option à considérer si vous souhaitez bien préparer votre retraite ou atteindre la liberté financière. En plus, investir dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine pour le transmettre à ses enfants. D’ailleurs, acheter un immeuble sans apport, c’est tout à fait possible. Une question se pose alors : comment devenir investisseur immobilier ? C’est ce dont je vais justement parler dans cet article et bien d’autres choses encore pour ne rien rater de votre investissement.

Devenir investisseur immobilier : qu’est-ce que l’investissement patrimonial ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, vous devez adopter une stratégie qui vous permettra d’atteindre vos objectifs. Dans cette optique, en tant qu’investisseur en herbe, vous pouvez opter pour une approche patrimoniale en investissant comme un « bon père de famille ».

Concrètement, l’investissement immobilier patrimonial consiste en l’achat d’un bien immobilier en recourant à un prêt bancaire. Les mensualités de crédit s’étalent alors sur une longue période (10, 15, voire 20 ans). À l’issue de cette période, une fois l’emprunt entièrement remboursé, le patrimoine immobilier vous appartient en propre. Vous pouvez donc choisir d’en faire votre résidence principale et l’habiter. Mais, vous avez également la possibilité de le mettre en location ou bien de procéder à sa revente.

En tout cas, cette stratégie s’impose davantage si vous bénéficiez déjà d’une certaine assise financière. En plus, si vous souhaitez investir sur le long terme, c’est une stratégie gagnante. Cette option se révèle d’ailleurs très intéressante dans les grandes villes. De fait, la demande y est forte et les prix y flambent. Pour un investissement réussi, vous devez toutefois :

• Prêter une attention particulière à l’emplacement de l’immeuble à acheter
• Analyser les grandes tendances du marché immobilier locatif dans la ville où investir
• Étudier avec minutie l’évolution des prix

Attention ! Cette stratégie d’investissement ne va pas vous convenir si vous désirez générer rapidement et régulièrement des gains.

Comprendre l’investissement immobilier en cash flow

Autre stratégie que vous pouvez adopter : l’investissement immobilier en cash flow. Appelé aussi flux de trésorerie, le cash flow permet de savoir si un investissement en vaut le coup ou non. En fait, le but de cette approche, c’est d’avoir un cash flow positif ou excédent de trésorerie. Autrement dit, les revenus sont supérieurs aux dépenses. Dès lors, comment en profiter ? Tout simplement en achetant des biens immobiliers sous le prix du marché grâce à la négociation par exemple ou en faisant l’acquisition d’un immeuble de rapport. Dans la même optique, vous pouvez également opter pour un immeuble à rénover ou proposer le bien en colocation.

Cette stratégie d’investissement sur le court terme est à privilégier si vous :

• N’avez pas la possibilité de faire un apport
• Désirez investir sans apport tout en s’autofinançant
• Ne disposez pas d’une assise financière importante
• Possédez un patrimoine déjà constitué
• Ne voulez pas utiliser votre épargne qui viendra couvrir vos dépenses urgentes et minimiser les risques

De plus, elle vous permet d’augmenter votre épargne mensuelle tout en vous aidant à créer des revenus passifs. En effet, en définissant un bon loyer, elle vous donne l’occasion d’atteindre un taux de rentabilité immobilière plus fort.

Crédit immobilier : un point important à ne pas négliger pour investir

Il va sans dire que si vous souhaitez investir dans l’immobilier, c’est pour obtenir un bon cash flow. Ainsi, au moment de votre demande de crédit bancaire, vous devez fixer une durée d’emprunt optimale. En tant qu’investisseur débutant dans l’immobilier, il vaut mieux miser sur un prêt à court terme. Effectivement, cela vous permet de payer moins de mensualités, mais de générer un cash flow plus conséquent. En revanche, une fois le prêt remboursé, un paramètre n’est pas à négliger : la fiscalité. Et pour cause, après le remboursement de votre emprunt, vous vous retrouverez avec moins de charges à supporter, mais avec plus d’impôts à payer. Pour éviter cette situation, vous devez donc travailler l’effet d’amortissement de vos charges.

À noter qu’il n’y a rien qui vous empêche de demander à la banque un prêt à remboursement différé.

Devenir investisseur dans l’immobilier locatif

Devenir un investisseur immobilier dans le locatif physique au lieu d’investir dans la pierre papier au sein d’une SCPI (société civile en placement immobilier) est une option que beaucoup de Français privilégient à l’heure actuelle. De fait, c’est un placement rassurant qui offre un excellent rendement. En plus, pour former facilement un patrimoine, préparer sa retraite, avoir un complément de revenus grâce aux loyers perçus ou bénéficier de certains avantages fiscaux, l’investissement locatif est l’idéal. Justement, dans ce second point, que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’immobilier ancien, une défiscalisation est possible grâce à deux dispositifs fiscaux :

• La loi Denormandie dans l’ancien
• La loi Pinel dans le neuf

Il va sans dire que pour profiter du dispositif Pinel ou Denormandie, il faut remplir certaines conditions. Ainsi, avant de vous lancer, vous devez vous assurer de votre éligibilité et vous faire conseiller par un fiscaliste.
Nous ne conseillons pas l’investissement dans un bien neuf (achat au m2 trop élevé), néanmoins selon votre profil fiscal l’utilisation de ces dispositifs peut être à considérer.

En tout cas, pour réussir votre investissement, il convient de mettre en place une bonne gestion locative. Vous pouvez alors choisir de gérer vous-même votre bien ou confier cette tâche à un professionnel. Mais encore, il importe de bien choisir la fiscalité applicable, le bien immobilier à acquérir et le type de bail à exploiter (location nue ou meublée).

Trouver un bien immobilier rentable

Bien évidemment, devenir investisseur immobilier implique de savoir trouver un bien immobilier rentable. Dans cette optique, vous devez tenir compte de certains points essentiels. Tout d’abord, gardez en tête qu’en matière d’investissement locatif, les loyers payés par vos locataires vous permettent de rembourser votre prêt bancaire. Dès lors, il est primordial d’avoir un cash flow positif, même s’il est peu conséquent. Votre acquisition immobilière doit permettre un autofinancement.

D’autre part, au lieu d’investir dans un bien neuf, mieux vaut opter pour un immeuble ancien à rénover. En effet, vous pouvez augmenter la valeur de ce type de bien grâce aux travaux de rénovation et/ou divisions immobilières. Pour ne rien rater de votre projet de rénovation ou de division, je vous conseille alors de vous faire aider par un professionnel.

En outre, jouez la carte de la sécurité, car personne n’est à l’abri des mauvaises surprises : loyers impayés, travaux urgents… Ne négligez aucun détail dès le début de votre investissement, notamment si vous envisagiez une revente de votre immeuble. Pensez entre autres à bien choisir vos locataires et à mettre de côté au moins un an de vos revenus locatifs. Par ailleurs, informez-vous sur les règlementations en vigueur à respecter et les bonnes pratiques à adopter en termes d’investissement.

Quoi qu’il en soit, retenez bien que devenir un investisseur immobilier aguerri requiert du temps. Cela demande également d’éviter certaines erreurs