Comment évaluer la performance de votre investissement locatif ?

L’investissement locatif est un placement rentable, entre 2 % à 7 % de rendement en moyenne, mais cette rentabilité peut aller jusqu’à 10 % dans certains cas. D’ailleurs, c’est la raison pour laquelle de nombreux Français se lancent de plus en plus dans ce type d’investissement. D’après les chiffres, 30,5 % des achats immobiliers à Paris concernent des investissements locatifs. Mais, concrètement, combien cela rapporte-t-il d’investir dans l’immobilier locatif ? Comment calculer le rendement de votre investissement locatif ? J’ai fait ce dossier pour apporter des réponses à toutes vos questions sur le sujet.

Connaître la performance de votre investissement locatif : comment faire ?

L’investissement locatif, comparé aux autres types de placement, est très rentable. Entre 2 à 7 % j’ai dit. L’assurance-vie basée sur les fonds en euro rapporte entre 1 à 1,5 %, hors impôt et prélèvements sociaux (chiffre de 2020). Les autres placements tels que l’or, les métaux précieux, les actions en bourse les liquidations ou les obligations internationales… ont un rendement élevé certes, mais ils sont incertains.

La performance d’un investissement locatif dépend essentiellement de deux critères : la surface et l’emplacement.

La surface

Tous les investisseurs locatifs savent que les petites surfaces sont les plus rentables au mètre carré. Toutefois, lorsque vous souhaitez connaître la performance de votre investissement locatif, vous ne devez pas vus arrêter sur la simple rentabilité. Ainsi, les petites surfaces de type studio et T1 sont les plus rentables au mètre carré, mais il y a beaucoup de turn-overs. Entre chaque location, vous devez remettre à neuf certains équipements. De plus, comme ils sont le plus souvent loués en location meublée, il y a beaucoup de contraintes administratives.

Au contraire, même si les grandes surfaces rapportent peu au mètre carré, les locataires sont plus fiables et plus stables. En effet, ce sont souvent des couples ou des familles, les loyers sont donc supportés par chacun des conjoints, ce qui limite les risques d’impayés. Par ailleurs, les locataires envisagent souvent d’acquérir le logement plus tard. Ainsi, ils en prennent soin. Ce qui fait que vous ne payez pas souvent de frais d’entretien onéreux.

L’emplacement

Vous le savez déjà pour l’avoir souvent entendu, l’emplacement joue un rôle primordial dans la performance de votre investissement locatif. Pour optimiser votre investissement, misez sur des villes dynamiques, à forte croissance démographique et économique. Dans les communes résidentielles, le prix d’achat est élevé certes, mais en cas de revente, vous augmentez votre plus-value. Au contraire, dans des villes avec peu de demande locatives, le prix d’acquisition est accessible, mais vous risquez de vous retrouver avec un bien impossible à louer et à revendre.

Comment calculer la performance de votre investissement locatif ?

Pour calculer le rendement de votre investissement, vous devez prendre en compte plusieurs éléments. Toutefois, dans votre calcul, vous devez être réaliste et ne pas estimer des loyers trop élevés ou un prix d’achat trop bas. Par ailleurs, vous devez également tenir compte des vacances locatives (fréquentes dans la location meublée) et des éventuels impayés.

Le rendement brut

Le rendement brut est la performance de votre investissement hors charges et hors impôt. Pour le calculer, vous devez diviser vos loyers perçus annuels avec le prix d’achat du logement et multiplier par 100. Pour illustrer cela, disons que vous avez acheté un bien immobilier pour 150 000 €, et vous le louez 500 € par mois. Pour calculer votre rendement brut :

(500 x 12)/150 000 x 100 = 4

Votre rendement est donc de 4 %.

Cet indicateur ne vous permet pas de mesurer la performance de votre investissement locatif, mais il vous permet déjà de savoir le rendement approximatif d’un bien par rapport à un autre.

Le rendement net

Le rendement net reprend la formule précédente, mais vous devez enlever de vos loyers perçus la taxe foncière, les charges non déductibles et les éventuels frais de gestion si vous faites appel à une société spécialisée. Pour reprendre l’exemple précédent, disons que vous payez 300 € de taxe foncière, 100 € de charges non récupérables et 4 % de frais de gestion. Vos loyers annuels sont donc de 5 360 €.

Votre rendement net est de 3,57 %.

C’est cette performance dont vous devez tenir compte dans votre plan de financement lorsque vous allez solliciter un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire.

Le rendement net net

Il s’agit du rendement final une fois que votre fiscalité a été appliquée et que vos impôts ont été payés (si vous êtes imposable, car plusieurs régimes permettent de limiter cette imposition finale de vos revenus locatifs, notamment le LMNP).

La performance d’un investissement locatif vous permet de savoir si vous devez investir dans un bien ou un autre. Néanmoins, ce ne doit pas être le seul critère qui influencera votre choix. En effet, vous devez savoir que ce ne sont pas les investissements les plus rentables qui sont les plus stables et donc qui vous rapporteront de l’argent sur le long terme. En tant qu’investisseur locatif, je peux te dire que les biens qui ont peu de rendement sont plus fiables dans le sens où ils résistent mieux aux fluctuations du marché immobilier.

Par ailleurs, avant d’investir, définissez vos objectifs : est-ce que vous allez acheter le bien pour le louer pendant quelques années et le revendre ou l’habiter à la retraite ? Ou encore est-ce que vous l’achetez pour loger un membre de votre famille (un ascendant ou un descendant) ?