Créer sa propre SCI (société civile immobilière)

Une question trotte souvent dans la tête des investisseurs immobiliers lors de leur première opération. Faut-il acquérir une résidence principale ou acheter un bien immobilier pour ensuite le louer ? Alors, l’investissement locatif s’avère être une option particulièrement intéressante. En effet, il permet au propriétaire du bien d’y habiter pendant ses vieux jours. D’ailleurs, à condition de bien s’y prendre et d’éviter certaines erreurs, la location peut se révéler très rentable. Une fois cette décision prise, une autre interrogation pointe le bout de son nez : le montage juridique à choisir pour l’exercice de son activité locative. Ainsi, pourquoi ne pas créer une société civile immobilière ? Je vous dis justement dans cet article tout ce que vous devez savoir sur la création d’une SCI et ses principaux avantages.

De bonnes raisons de créer une société civile immobilière pour son investissement locatif

La société civile immobilière est une forme sociale très prisée pour la réalisation d’un projet immobilier, notamment un investissement locatif. Effectivement, ce statut juridique présente des avantages indéniables pour les associés de la société civile.

Créer une SCI pour ne pas se lancer seul dans l’immobilier

Une SCI est une forme juridique qui permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. C’est l’option idéale pour les acquéreurs de biens immobiliers d’augmenter leur capacité d’investissement. Mais également de concrétiser plus facilement et plus rapidement leur projet. Dans cette optique, les associés fondateurs effectuent des apports pour former le capital de la société. En échange de cette participation, ils reçoivent des parts sociales qui varient en fonction de leurs apports.

Constituer une société civile immobilière pour sa fiscalité avantageuse

En créant une société civile immobilière, vous avez toute liberté quant au choix de son imposition. Effectivement, selon vos besoins, vous pouvez opter pour un assujettissement à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Dès lors, si la SCI est soumise à l’IR, les associés doivent déclarer leurs bénéfices imposables dans leur déclaration annuelle de revenus dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. En fait, la société n’a pas de bénéfices à déclarer et encore moins d’impôts à payer. Il appartient à ses associés de régler l’impôt dû, et ce, proportionnellement à leurs parts sociales.

D’autre part, si la SCI relève du régime de l’IS, elle s’acquitte directement de son impôt en fonction du barème applicable :

• 15 % si le chiffre d’affaires est inférieur à 38 120 euros
• 28 % en cas de dépassement de ce seuil (26,5 % pour 2021 et 25 % pour 2022)

En tout cas, sachez que cette option fiscale est irrévocable. Pour cette raison, vous devez bien réfléchir avant de prendre une quelconque décision.

À noter qu’en choisissant de monter une SCI à l’IR, vous pouvez profiter de certains régimes fiscaux avantageux. En particulier, en ce qui concerne l’amortissement du bien immobilier détenu par la société. Ainsi, vous pouvez prétendre aux dispositifs Robien classique et Borloo neuf. En outre, en cas de déficit foncier, vous avez tout à fait la possibilité de le déclarer. Il n’y a pas mieux pour réduire vos revenus fonciers et par conséquent vos impôts.

Monter une SCI pour transmettre un patrimoine immobilier en toute simplicité

Pour faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier, créer une SCI est une excellente idée. Ce montage juridique permet effectivement de s’affranchir des contraintes liées à l’indivision. Concrètement, la vente, la transmission ou la cession de parts sociales ne demandent pas l’unanimité. Ce sont les statuts qui indiquent les règles à respecter en de telles circonstances.

Si les associés de la société sont des membres d’une même famille, l’on parle alors de SCI familiale. Cette forme de société civile immobilière constitue un bon instrument pour une transmission patrimoniale optimale. De fait, en cas de donation entre parents (associés de la SCI) et enfants, ces derniers n’auront pas à payer de droits de mutation. Mais uniquement si les parents cèdent progressivement leurs parts sociales tous les 15 ans et dans la limite de 100 000 euros. Par ailleurs, même en cas de démembrement des parts sociales, les parents comme les enfants sont gagnants. En effet, si les premiers peuvent garder la main sur l’usufruit du bien et la gérance de la société, les seconds peuvent disposer de la nue-propriété.

Acheter pour louer en SCI : l’assurance d’être plus crédible auprès des établissements de crédit

Un investissement locatif implique le plus souvent la nécessité de contracter un emprunt auprès des banques et autres organismes de crédit. En montant une SCI, vous mettez alors toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt pour le financement de votre projet immobilier. Effectivement, une société renvoie une image de sérieux et de fiabilité.

Création d’une SCI : comment faire ?

Pour créer une SCI, plusieurs étapes sont à suivre et différentes formalités administratives à accomplir.

Les apports au capital social lors de la création d’une SCI

Comme mentionné plus haut, la création d’une SCI implique de constituer un capital social. Pour cela, les associés doivent réaliser des apports en numéraire (somme d’argent) et/ou en nature (biens meubles ou immobiliers). Pour ce qui est du montant du capital, la loi n’impose pas de minimum à respecter.

La rédaction des statuts, une étape primordiale pour créer une société civile immobilière

Essentiels au bon déroulement de la vie sociale de la SCI et à son fonctionnement optimal, les statuts doivent être bien rédigés. Cet acte fondateur doit d’ailleurs inclure un certain nombre de mentions légales, dont l’objet social de la structure, l’adresse de son siège social, le montant de son capital, l’identité du gérant et les modalités de cession de parts sociales.

Attention ! Ces statuts doivent être enregistrés au service des impôts des entreprises (SIE) compétent dans un délai d’un mois après leur signature. Cela, s’ils ont été établis par acte authentique ou si un apport d’immeuble a été effectué dans le cadre de la formation du capital social.

La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

La constitution d’une SCI suppose également la publication d’un avis dans un journal spécialisé dans les annonces légales et situé dans le département d’immatriculation de la société. Pour être valable, cette annonce doit comprendre plusieurs informations obligatoires. Quoi qu’il en soit, cette démarche donne lieu à la délivrance d’une attestation de parution par le journal d’annonces. Ce document se révèle d’ailleurs indispensable dans la suite de la procédure.

L’immatriculation, l’étape finale pour boucler la création d’une SCI

Pour terminer la procédure de création d’une SCI, il importe de passer à l’immatriculation de celle-ci au registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour ce faire, il suffit de déposer un dossier de demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce. Ce dossier doit comporter entre autres le formulaire M0, les statuts, la déclaration des bénéficiaires effectifs et l’attestation de parution. Si le greffe du tribunal approuve votre dossier, il vous enverra l’extrait Kbis de la SCI qui atteste de son existence juridique.