L’évolution de la location courte durée

Avec le durcissement de la loi qui encadre la location de courte durée et la saturation du marché, investir dans ce type de location est-il encore rentable ? La réponse est indubitablement oui. Contrairement à ce que beaucoup pensent en effet, ce n’est nullement le début de la fin pour la location courte durée, à condition d’adopter les bonnes stratégies. Pour réussir, vous devez effectivement revoir certains points et surtout ne pas faire comme les autres. Je vous montre dans cet article comment faire de la location courte durée pour rentabiliser votre investissement locatif.

La location courte durée

La location courte durée est un type de bail qui ne peut excéder 3 ans, en comptant les prorogations et les renouvellements de bail. Généralement, il est conclu pour une durée de 1 an au titre de résidence principale et renouvelable par tacite reconduction par période de 1 an. Il existe deux types de baux en location courte durée.

• Le bail d’habitation.
• Le bail mobilité qui dure de 1 à 10 mois. Il s’adresse particulièrement aux étudiants, aux professionnels en mutation professionnelle, en stage ou en formation, aux personnes en situation de précarité, etc. Plus souple que la location saisonnière, le bail mobilité vous permet de vous affranchir de certaines démarches administratives, notamment de la déclaration préalable auprès de la mairie ou de l’établissement de coopération intercommunale dont vous dépendez, du changement de situation, de la surface de compensation…

Un nouvel encadrement de la location courte durée

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ou Loi ALUR a changé l’encadrement de la location saisonnière introduite par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi vise à faciliter l’accès à tous à un logement décent et abordable.

Location d’une résidence principale

Selon l’article 1 de la loi ALUR modifiant l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation ».

Selon cette loi, vous pouvez louer votre résidence principale en location meublée saisonnière pendant une durée maximale de 120 jours par an à une clientèle de passage. Quelle que soit votre commune, vous n’avez besoin ni de faire une demande d’autorisation ni de demander un changement d’affectation. Au-delà de cette limite, vous devez faire une demande de changement d’usage en mairie.

Location d’une résidence secondaire

Pour une résidence secondaire, c’est une tout autre histoire. Ainsi, dans les communes de plus de 200 000 habitants, la petite couronne de Paris (départements des Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) et les villes de plus de 50 000 habitants situés dans les zones tendues (zones où la demande est supérieure à l’offre) définies par la loi ALUR, tout bailleur qui met en location saisonnière sa résidence secondaire doit faire une demande de changement d’usage en mairie ou alors racheter des droits de commercialité. À Paris, outre le changement d’usage, vous devez fournir une surface de compensation.

D’autres mesures ont été mises en place par la loi ALUR pour renforcer l’encadrement de la location courte durée ou saisonnière :

• Un contrat de bail type avec des clauses obligatoires dans le cadre d’une location vide.
• Une notice d’information fixant les droits et obligations du bailleur et du locataire annexée au contrat de bail.
• Un encadrement des loyers hors charges dans les zones tendues.
• Un délai de préavis réduit à 1 mois, quel que soit le type de bail (bail d’habitation ou bail mobilité) si l’un des cocontractants souhaite résilier le contrat avant la fin du bail.
• Fixation de la liste des pièces justificatives demandées au locataire et à sa caution.
• Plus de pénalité de loyers en retard.
• Restitution du dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.
• Déclaration des revenus au service des impôts.
• Etc.

Vers la fin de la location courte durée ou saisonnière ?

L’évolution rapide de la location courte durée ces dernières années a fait qu’il est de plus en plus difficile de trouver sa place pour un nouvel arrivant. Comment en effet rentabiliser son investissement quand le marché est tellement saturé ? Par ailleurs, les différentes lois qui encadrent la location saisonnière laissent peu de liberté de manœuvre aux bailleurs. Je vous rassure, la fin de ce type de location n’est pas encore pour aujourd’hui ni pour demain d’ailleurs. C’est plutôt une évolution qui est en train de s’opérer. Pour ne pas louper la coche, vous devez vous adapter à ces nouvelles contraintes, et là je vous garantis le succès de votre projet.

Bien choisir l’emplacement

Je ne vais pas vous mentir, si vous comptez faire une location courte durée dans les grandes villes telles que Paris, Lyon, Bordeaux… oubliez. La concurrence y est tellement importante que ce serait juste une perte de temps… et d’argent que de vouloir y pénétrer. Je vous suggère plutôt de sortir un peu, et de choisir en campagne par exemple une petite commune accessible, avec toutes les commodités. Si vous décidez pour la location saisonnière, une petite ville balnéaire ou un village pittoresque à la montagne qui ne sont pas concernés par les nouvelles réglementations sont la meilleure solution. Et pour cause, la demande pendant la saison touristique est toujours forte.

Dans les villes de plus de 200 000 habitants ou les villes de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue, le bail mobilité est l’option la plus avantageuse. Pour un bail d’habitation à l’année, les périphéries offrent de belles opportunités. Effectivement, les prix d’achat sont relativement bas et vous serez pratiquement seul sur le marché.

Bien choisir les locataires

Notamment si le bien est situé dans une copropriété. En effet, si vous tombez sur des locataires irrespectueux qui font du bruit de jour comme de nuit, cela pourrait créer des litiges avec les autres copropriétaires. Je vous conseille vraiment de sélectionner rigoureusement vos locataires. Toutefois, avant d’opter pour la location saisonnière, vérifiez que le règlement de copropriété ne l’interdit pas. Pour cela, regardez si une clause stipule que les appartements sont destinés à « usage d’habitation bourgeoise exclusive ». Si tel est le cas, la location de courte durée n’y sera pas possible.

Bien choisir le bien immobilier

Depuis quelques années, les investisseurs ne jurent que par les immeubles de rapport. Il est vrai qu’ils présentent de nombreux avantages et vous permettent d’avoir une belle rentabilité. Pour commencer, l’immeuble vous appartient. Vous pouvez donc louer les appartements pendant une courte durée, à l’année… Les problèmes de copropriété n’en deviennent plus un.

Ensuite, vous pouvez pratiquer plusieurs modes de location et ainsi diminuer les risques locatifs. En ne mettant pas tous vos œufs dans le même panier, vous vous préparez à l’évolution du marché immobilier et vous assurez un rendement confortable.