Investir dans l’immobilier locatif : quelle surface choisir ?

Avec les nombreux dispositifs mis en place par l’État et un taux d’emprunt particulièrement bas, l’investissement locatif a le vent en poupe depuis plusieurs années. D’ailleurs, d’après les études, il s’agit de l’un des placements préférés des Français. Il est vrai que c’est un investissement stable qui permet de payer moins d’impôts, de se constituer un patrimoine ou consolider son patrimoine sans trop de risques et d’avoir un complément de revenus grâce aux loyers. Dès lors que le crédit immobilier est remboursé, les revenus locatifs vous permettent de maintenir un niveau de vie élevé à la retraite ou de financer un autre investissement locatif. Toutefois, la rentabilité varie en fonction de nombreux paramètres : l’emplacement du bien immobilier, le marché immobilier dans la région où vous voulez investir, le confort des logements, la surface… Justement, en parlant de surface, quelle est l’idéale ? Je dirais que tout dépend de vos finances et préférences. Pour vous aider à choisir la surface de votre investissement locatif, j’ai répertorié ici les avantages et inconvénients de chaque type de bien. Toutefois, je vous invite à faire une étude du marché avant d’investir dans l’immobilier locatif.

Comment choisir la surface de son immobilier locatif ?

L’avantage premier de l’immobilier locatif est qu’il est accessible à tout le monde. Aussi, arrêtez de croire qu’il est réservé aux plus fortunés, car il est possible d’investir dans l’immobilier sans apport, notamment avec un crédit immobilier auprès de votre banque. Effectivement, certains établissements bancaires accordent un emprunt jusqu’à 110 % de la valeur du bien immobilier. Par ailleurs, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec quelques milliers d’euros.

Quoi qu’il en soit, en fonction de vos moyens, vous pouvez opter pour l’achat d’un studio, d’un deux-pièces ou de grands appartements de type T4. Bien sûr, cela dépend aussi des locataires que vous visez (étudiant ou couples, couples avec enfants…) et du type de location auquel vous pensez (location meublée ou vide, location saisonnière, colocation…). Bref, il y a un tas de paramètres derrière.

Toutefois, je dirais que ce qui incite le plus les investisseurs à choisir telle ou telle surface est la rentabilité. Si vous investissez, c’est bien sûr pour faire des profits, et le maximum possible. Pour choisir la surface pour laquelle vous voulez investir, vous devez prendre en compte tous ces éléments.

Choisir la surface de son immobilier locatif : dans quels biens investir ?

Si l’investissement locatif est un placement rentable, le rendement n’est pas le même pour tous les types de biens.

Pourquoi investir dans les grandes surfaces ?

Les grandes surfaces représentent en moyenne 1/8 de l’immobilier locatif. En investissant dans de grands appartements, vous avez moins de concurrents. Mais, pour attirer des locataires, généralement des familles, votre bien doit être bien situé (proche des transports en commun, des écoles, et de toutes les commodités), avec tout le confort nécessaire pour bien loger une famille, souvent avec des enfants en bas âge.

Si la demande locative pour les grandes surfaces est plus faible, les locataires sont plus stables. En moyenne, les familles restent 4 ans dans le même logement. Il y a donc moins de turn-overs, ce qui signifie moins de travaux à faire entre 2 locations. De plus, les risques d’impayés sont réduits puisque les couples sont solidaires des loyers.

Malgré tout, il faut bien avouer que les grandes surfaces offrent un rendement locatif moindre. Et pour cause, les familles sont plus exigeantes en termes de confort. Par ailleurs, la location meublée n’est pas possible alors que cette option vous fait profiter d’avantages fiscaux (réduction d’impôt, car les loyers sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux, déduction des intérêts d’emprunt, statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP…).

Les deux pièces : un investissement locatif rentable

En termes de surface, les deux-pièces ou T2 sont très intéressants. Effectivement, ces types d’appartements connaissent un fort attrait locatif, notamment auprès des couples et des jeunes actifs. Ce qui vous évite également les risques d’impayés, comme pour les grandes surfaces. Mais contrairement à ces dernières, le prix d’achat d’un deux-pièces est moins élevé. Ce qui fait que la rentabilité locative est plus importante. De plus, entre deux locations, les travaux de rénovation sont rares, car ces profils de locataires prennent généralement soin des logements. De toute façon, les locataires de ce type de surface restent longtemps dans le même logement. Ainsi, les travaux de remise en état sont également rares, tout comme la vacance locative, la pire crainte des investisseurs immobiliers. Par ailleurs, si vous prévoyez de revendre votre bien plus tard, le deux pièces est également un choix judicieux puisqu’il est plébiscité par les primo-accédants. Votre bien se vendra plus vite qu’un grand appartement.

Si vous débutez dans l’investissement locatif, je vous conseille d’investir dans l’immobilier de type T2. Le prix d’achat est abordable et le risque locatif est limité. Toutefois, choisissez bien l’emplacement. Les couples aiment généralement aller au restaurant, au cinéma… tenez-vous-en compte au moment de l’achat. De même, privilégiez un quartier bien desservi par les transports en commun.

Investir dans les petites surfaces pour optimiser son rendement locatif

Qui dit petite surface dit prix d’achat moins élevé, même si à priori le prix au m² est plus élevé par rapport aux grandes surfaces, notamment parce que ces biens immobiliers sont très prisés par les investisseurs. Attendez-vous donc à une forte concurrence de ce côté. Par ailleurs, ils connaissent également une grande demande locative. Ainsi, pour sortir du lot et séduire les locataires, votre bien immobilier doit avoir tous les atouts d’un studio : un emplacement proche des universités ou des grandes écoles (vos principaux locataires seront des étudiants et de jeunes travailleurs), des équipements qui permettent aux locataires d’y vivre confortablement et de façon décente (oui, les studios se louent généralement en meublé).

Le plus grand désavantage des studios est le turn-over. Effectivement, ils se louent généralement 9 mois dans l’année. Chaque année donc, vous êtes dans l’obligation de trouver d’autres locataires, établir de nouveaux contrats de bail, faire des petites réparations le cas échéant, etc. Néanmoins, ils offrent un très grand rendement locatif, car les petites surfaces se louent plus cher au m². Souvent, cela compense les absences de locataires.

Enfin, en cas de revente, les studios trouvent plus facilement des acquéreurs justement parce qu’ils sont plus accessibles.