Location meublée : guide pratique pour le propriétaire

Et si comme de nombreux investisseurs immobiliers, vous optiez pour une location meublée ? En effet, louer votre logement avec des meubles présente différents avantages intéressants. Devenir loueur en meublé vous permet notamment de bénéficier d’une meilleure rentabilité et d’une fiscalité plus allégée. D’ailleurs, la location saisonnière et la location touristique intéressent aujourd’hui de plus en plus de propriétaires-bailleurs. Toutefois, sachez qu’avec l’application de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), les contraintes liées aux locations meublées se voient accrues. Ainsi, pour vous aider dans le lancement de votre investissement locatif, je vous propose un guide pratique sur tout ce que vous devez savoir en tant que propriétaire d’un logement loué en meublé.

Location meublée : quels sont les droits du propriétaire-bailleur ?

Fixation du loyer en location meublée

En principe, en tant que propriétaire du logement loué dans le cadre d’une location meublée classique, saisonnière, étudiante…, vous avez toute liberté en ce qui concerne la définition du loyer. Effectivement, le montant de ce dernier est à fixer au moment de la signature du bail de location entre le bailleur et le locataire.

En revanche, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, les loyers des logements situés dans les zones tendues sont désormais encadrés. Dès lors, à l’instar de la location vide, le meublé loué en tant que résidence principale par le locataire est également soumis à des règles spécifiques concernant la fixation du loyer. D’ailleurs, pour la capitale, un second dispositif d’encadrement est à respecter depuis le 1er août 2015. Pour vos logements meublés loués à Paris, vous devez donc vous conformer aux loyers de référence en vigueur. En fait, un arrêté préfectoral détermine les plafonds qu’il faut prendre en compte.

En tout cas, si vous mettez en location des petites surfaces meublées, ces dispositifs d’encadrement de loyer peuvent vous pénaliser. De fait, cela peut, in fine, faire baisser les loyers que vous devrez percevoir et par conséquent déjouer vos prévisions de rendement.

Bon à savoir pour la location meublée

Les zones tendues correspondent à 28 agglomérations qui recensent plus de 50 000 habitants comme Lille, Nantes, Montpellier, Lyon… Il s’agit généralement d’une zone d’urbanisation au sein de laquelle il y a déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La demande y est en effet clairement plus importante, ce qui peut aboutir à des prix élevés. Raison pour laquelle le dispositif d’encadrement de loyer a été mis en place.

Durée du bail plus souple en location meublée

Oui, la location meublée vous garantit une certaine flexibilité pour ce qui est de la durée du bail. Effectivement, si les baux d’habitation en location nue ont une durée de 3 ans au minimum, pour les locations meublées, cette durée est réduite. Concrètement, vous pouvez instituer un bail d’au moins :

• 1 an pour les locations classiques en meublé
• 9 mois pour une location étudiante
• 1 mois pour un bail mobilité (10 mois au maximum)

Quant au renouvellement du bail, il s’effectue de plein droit par tacite reconduction, mais uniquement si la durée du bail est de 1 an. Concernant la résiliation, elle peut s’opérer :

• À tout moment par locataire dans le respect d’un préavis d’un mois au moins (contre 3 mois en location vide)
• Au terme du contrat de location par le propriétaire avec un préavis de 3 mois au minimum (contre 6 mois en location nue)
• Avant la fin du bail pour juste motif (loyers impayés, vente du logement…)

Bref, par rapport à la location vide, louer un logement meublé vous donne droit à davantage de souplesse.

Dépôt de garantie : 2 mois de loyers

En tant que bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale, vous êtes en droit de demander un dépôt de garantie de 2 mois au maximum. Au contraire, dans le cas d’une location non meublée, vous ne pouvez réclamer à vos locataires qu’un montant correspondant à un mois de loyer au maximum.

Le point sur les obligations d’un loueur en meublé

Depuis l’application de la loi ALUR, vous êtes soumis, en tant que loueur en meublé, aux mêmes obligations qu’un propriétaire bailleur d’un logement vide.

Rédaction du contrat de location

Au moment de rédiger vos contrats de bail pour vos logements meublés, vous devez vous conformer à certaines conditions essentielles. Il convient ainsi de dresser un contrat par écrit et conforme à un bail type. Établi sous seing privé ou bien par acte notarié, ce contrat de location doit aussi indiquer différentes mentions obligatoires, dont :

• L’identité du locataire
• La liste des équipements mis à disposition
• Les travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat ou du renouvellement (montant et description)
• Le montant du dernier loyer que le locataire a réglé

Autres contraintes auxquelles est soumis le propriétaire d’un logement meublé en location

Tout comme les bailleurs de logements nus, vous devez également vous soumettre aux contraintes suivantes :

• Réaliser un état des lieux
• Effectuer des diagnostics techniques portant surtout sur le plomb, l’amiante, les risques naturels et technologiques, l’électricité, les performances énergétiques du logement, le gaz naturel et les termites
• Remettre deux nouveaux diagnostics de gaz et d’électricité au locataire (seulement pour les logements concernés)
• Rémunérer les intermédiaires (frais d’agence)
• Respecter les obligations qui s’appliquent au propriétaire et les règles de prescription en matière de bail d’habitation

Bien évidemment, vous êtes aussi dans l’obligation de doter le logement en location des meubles obligatoires. Ceux-ci doivent permettre à votre locataire d’y vivre décemment.

Petit guide sur la fiscalité du propriétaire d’une location meublée

Vous avez misé sur le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) pour votre projet d’investissement locatif ? Alors, les revenus issus de votre location meublée sont en principe assujettis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Plusieurs options fiscales s’offrent à vous pour l’imposition de vos revenus locatifs :

• Le régime micro-BIC : pour les recettes ne dépassant pas 70 000 euros, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % (305 euros au minimum). Ce régime fiscal n’est profitable que si vos charges locatives sont inférieures au seuil de 50 %.
• Le régime réel : vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs toutes les dépenses liées à l’activité. À l’instar des charges de copropriété et des intérêts d’emprunt. En plus, vous pouvez amortir la valeur du bien.

Vous avez choisi de louer votre logement en tant que meublé de tourisme ou chambre d’hôte ? Dans ce cas, vous avez droit à un abattement forfaitaire pour charges de 71 % si vous relevez du régime micro-BIC. En revanche, si vos recettes annuelles sont supérieures à 176 200 euros, vous êtes automatiquement soumis au régime réel.

D’autre part, si vous louez une pièce de votre résidence en meublé, vous n’avez pas à payer d’impôt. De même, vous ne serez pas soumis aux prélèvements sociaux. Néanmoins, certaines conditions sont à remplir :

• La pièce meublée fait office de résidence principale pour le locataire
• Le loyer est raisonnable

Pour conclure, j’espère que ce guide pratique vous a permis d’en apprendre un peu plus sur ce qui vous attend en tant que propriétaire et bailleur d’un logement meublé. Quoi qu’il en soit, investir dans l’immobilier locatif vous permet de constituer un patrimoine, mais aussi de bien préparer votre retraite. Alors, osez sauter le pas et vivre de l’immobilier !