Ces dernières années, l’engouement des Français pour l’investissement immobilier n’a cessé d’augmenter. Et pas seulement pour acquérir une résidence principale. Beaucoup pensent en effet à se constituer un patrimoine immobilier important et se lancer dans l’aventure de la location pour devenir rentier immobilier. Mais, il ne suffit pas d’avoir quelques biens immobiliers et de louer les logements pour vivre de l’immobilier. Non, pour y arriver, vous devrez mettre en place plusieurs stratégies. Alors seulement, vous pourrez avoir une totale liberté financière. Les stratégies différeront selon les objectifs de chacun, mais le but est de vivre décemment de son investissement locatif tout en ayant la possibilité d’avoir un filet de sécurité pour gérer les imprévus.

Se fixer des objectifs de revenus nets

Pour vivre de l’immobilier, commencez par vous fixer des objectifs. Combien d’euros vous faut-il par mois ? Ne vous limitez pas à ce dont vous aurez besoin, vous personnellement. N’oubliez pas que les imprévus, ça existe. Une chaudière qui tombe en panne, un électroménager qui tombe en panne, un mur fissuré… sont autant de dépenses dont vous devrez tenir compte avant tout projet immobilier. Par ailleurs, vous devez également tenir compte des impayés et des vacances locatives. Pour vivre avec un montant que vous aurez défini, vous devez générer un cash flow plus important.

Pour ceux qui ne le savent pas, j’explique. Le cash flow est la différence entre le montant des loyers que vous percevez et tous vos frais (les frais de gestion, les frais de fonctionnement, les mensualités de votre crédit immobilier, la taxe foncière…). Pour vivre de l’immobilier, le cash flow doit être positif.

Gérer intelligemment le cash flow

Pour avoir un cash flow toujours positif, vous devez penser intelligemment. Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour avoir un cash flow important.

  • Placer une partie des loyers sur un compte « sécurité » pour faire face aux imprévus.
  • Placer une partie des revenus locatifs en utilisant les intérêts composés.
  • Investir les intérêts composés.

La stratégie dépendra de vos objectifs : constituer une trésorerie de secours pour ne pas être surpris en cas d’imprévus ou accélérer le remboursement de votre crédit immobilier pour augmenter vos revenus locatifs plus vite.

Bien choisir les biens immobiliers

L’erreur de la plupart des investisseurs locatifs est de commencer par voir petit. Je m’explique. Ils envisagent d’acheter un appartement dans une copropriété et le louer pour se constituer d’abord un complément de revenus, puis d’attendre pour voir ce qui va se passer. Je conçois que beaucoup pensent qu’investir dans la pierre demande un fonds conséquent. Plus la surface est grande, plus important sera l’investissement, cela va de soi. Mais si je vous disais que vous pouvez acheter tout un immeuble pour le prix d’un appartement ? Je parle d’un immeuble de rapport, un immeuble composé de 2 à 10 appartements dont vous êtes le seul propriétaire et que vous destinez exclusivement à la location.

Le marché immobilier dans ce secteur n’est pas encore saturé. Et pour cause, il y a plus d’offres que de demandes, notamment dans les petites villes. Vous serez donc pratiquement seul sur le coup, et bien sûr vous pouvez facilement négocier le prix. Si vous vous y preniez bien, vous pouvez gagner jusqu’à plusieurs milliers d’euros par mètre carré. Et c’est pareil pour les frais d’agence et les frais de notaire où vous pouvez également négocier.

Par ailleurs, en investissant dans un immeuble de rapport, les banques sont plus enclines à vous accorder un crédit immobilier, puisque les loyers sont une garantie pour elles. Si vous investissez dans un bien immobilier déjà meublé, les banques seront encore plus en confiance.

Enfin, vous pouvez investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel et bénéficier d’une défiscalisation conséquente, avec la possibilité de déduire de vos revenus fonciers le montant des intérêts de votre emprunt. En payant moins d’impôts, vous diminuez le montant de vos frais. Par conséquent, votre rendement sera plus important.

Néanmoins, il ne s’agit pas d’investir dans n’importe quel immeuble de rapport. Choisissez bien l’emplacement (un lieu à forte demande locative), et vérifiez que l’immeuble est en bon état afin de limiter les travaux. Non seulement vous économiserez de l’argent, mais aussi du temps.

Tenir compte du temps

Pour investir dans l’immobilier locatif, vous devez être patient et persévérant, car cela demande du temps, beaucoup de temps. Et je ne parle pas seulement du temps qui s’écoulera avant que vous trouviez les placements les plus sûrs. Entre la signature du compromis de vente et la mise en location des logements, il peut se passer 1 an. La signature de l’acte, les travaux de réparation et de rénovation, la finition et la livraison… peuvent en effet prendre plusieurs mois.

Mais que cela ne vous refroidisse pas. Pour vivre de l’immobilier le plus vite possible, adoptez les bonnes stratégies :

  • Investissez dans un immeuble de rapport : effectivement, ces délais restent à peu près les mêmes qu’il s’agisse d’un appartement, de plusieurs logements dans un immeuble ou de tout l’immeuble.
  • Adoptez la bonne stratégie locative : la location en meublé qu’elle soit de courte durée, moyenne durée ou longue durée est plus rentable par rapport à la location vide. Pensez également à la colocation et à la location saisonnière qui vous permettront d’accélérer votre rentabilité.

Mais, pourquoi est-il plus rentable de louer un bien meublé ? Les réponses sont simples :

  • La durée du contrat de bail est moins longue en meublé. Ainsi, vous pouvez louer plus facilement l’appartement.
  • La durée du préavis du bailleur est de seulement 3 mois contre 6 mois en location nue. C’est une bonne chose si vous faites affaire à un mauvais payeur.
  • Le dépôt de garantie correspond à 2 mois de loyer contre 1 mois en location vide.
  • La plupart des charges sont déductibles des loyers encaissés.
  • Les meubles et les immeubles sont amortissables.

Devenir rentier immobilier est un travail de longue haleine, mais accessible à tous. En apprenant de vos erreurs et avec les bonnes stratégies, vous pouvez réaliser votre rêve plus vite que vous ne le pensiez.

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