Location nue ou location meublée ?

Après de mûres réflexions, vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif ? Alors, au moment d’investir, pensez à bien choisir le type de location à mettre en place. En effet, les locations meublées comme les locations nues ont chacune leurs avantages et leurs inconvénients. Ainsi, pour ne rien rater de votre projet immobilier locatif, vous devez bien peser le pour et le contre. Aussi, pour vous aider dans votre choix, je fais le point sur le sujet dans cet article…

Les avantages et inconvénients d’une location nue

Comme son nom le laisse entendre, la location vide correspond à la mise en location d’un logement non meublé. Néanmoins, le propriétaire a toute liberté pour y laisser quelques équipements comme une cuisine aménagée, une armoire ou un canapé-lit.

Pourquoi miser sur une location vide pour son investissement immobilier ?

Si la location nue se révèle particulièrement avantageuse pour les locataires, elle l’est également aux bailleurs. En premier lieu, en tant que propriétaire du bien immobilier loué vide, vous n’avez évidemment pas à vous soucier des meubles ou de la décoration de vos différents logements. Effectivement, il appartient à vos locataires de meubler et de décorer leur habitation qui leur sert généralement de résidence principale.

Mais encore, ce type de location garantit un état des lieux moins source de conflits. Et ce, que ce soit à l’arrivée ou au départ du locataire de son logement. En plus d’être facile à mettre en place, il a également le grand avantage de ne pas générer trop de dépenses. De fait, dans le cadre de cette location, les frais d’entretien, d’entrée en agence… s’avèrent moins élevés et plus abordables. D’ailleurs, si vous réalisez des travaux qui visent à apporter une valeur ajoutée à votre location nue, vous pouvez prétendre à une certaine réduction fiscale.

En outre, d’un point de vue légal, le bail de location vide est plus intéressant :

• Durée du bail : 3 ans au minimum (renouvelable par tacite reconduction)
• Durée minimale du préavis de résiliation : variant entre 1 à 3 mois pour le locataire
• Dépôt de garantie : au maximum, 1 mois de loyer hors charges

Par ailleurs, sachez que ce secteur locatif bénéficie d’une forte demande avec un changement de locataires nettement moins rapide et moins fréquent. Par conséquent, les vacances locatives, vous n’en connaîtrez que rarement. De plus, vous pourrez percevoir plus régulièrement des loyers. Notez aussi qu’outre le loyer, les locataires doivent s’acquitter des charges locatives qui couvrent les dépenses d’entretien des parties communes. À l’instar de l’éclairage ou encore de l’entretien des espaces verts.

Les limites de la location nue

Il va sans dire que la location vide n’est pas sans inconvénient. En effet, ce type de location impose certaines contraintes que vous devez respecter en tant que propriétaire de l’immeuble :

• Obligation de protéger les personnes âgées de plus de 70 ans
• Augmentation de bail suivant l’indice INSEE
• Rupture du bail uniquement à l’issue du contrat ou pour motif légitime (par exemple : faute du locataire, manquement aux obligations de celui-ci, mise en vente du bien immobilier…) avec respect d’un préavis de résiliation de 6 mois au minimum

En plus, malgré des vacances locatives réduites et des loyers réguliers, les locations non meublées génèrent des revenus moins élevés. En outre, elles sont soumises à une fiscalité plus lourde. De fait, les revenus locatifs se voient imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux cas de figure peuvent alors se présenter. D’une part, vous percevez des revenus locatifs annuels inférieurs à 15 000 euros et vous ne bénéficiez d’aucun régime de défiscalisation y afférent. Dès lors, vous relevez du régime micro-foncier qui vous permet d’avoir un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers imposables.

D’autre part, le revenu provenant de la location nue de votre immeuble dépasse les 15 000 euros dans l’année. Vos revenus locatifs sont ainsi assujettis au régime réel. Tel est également le cas si vous ne souhaitez pas relever du régime micro ou que vous bénéficiez d’un dispositif de défiscalisation. En tout cas, grâce au régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus. Attention ! Seules certaines charges autorisées (travaux, intérêts d’emprunt immobilier…) sont déductibles de vos revenus fonciers.

Investir en location meublée : bonne ou mauvaise idée ?

La location meublée désigne bien sûr la location d’un logement équipé de certains meubles obligatoires, la liste du mobilier à fournir étant définie par le décret 2015-981 du 31 juillet 2015. Cette activité est à exercer sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il faut aussi savoir que les revenus tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les avantages de la location meublée

En tant que loueur d’un logement meublé, vous pouvez compter assurément sur une meilleure rentabilité. En effet, la location meublée permet de percevoir des loyers plus élevés par rapport à la location d’un logement vide. Cela s’explique notamment par le fait que le bien loué dispose déjà de certains meubles. Ainsi, relativement aux locations nues, les meublés se louent généralement 25 % plus cher.

Autre atout principal de la location meublée : la fiscalité. Effectivement, peu importe le mode d’imposition choisi, vous avez beaucoup à gagner avec ce type de location immobilière. Vos revenus locatifs relèvent du régime micro-BIC ? Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 %, voire 71 % si vous louez un meublé de tourisme. Vos revenus de location sont soumis au régime réel et non micro ? Alors, vous pouvez amortir votre bien immobilier à environ 3 % de sa valeur par an. Dans certains cas, ce régime d’imposition vous permet de déduire les frais d’acquisition de votre immeuble de vos revenus de location.

Les inconvénients de la location meublée

Malgré ses avantages fort intéressants, la location en meublé a ses limites :

• Risque de vacances locatives plus élevé
• Entretien onéreux des équipements en place
• Formalisme plus lourd : déclaration d’activité, déclaration de revenus…

Par ailleurs, en tant que loueur d’un logement meublé, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises ou CFE.