Quel régime fiscal adopter pour un investissement locatif rentable ?

Que ce soit pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite, augmenter sa plus-value en cas de revente ou profiter d’une réduction d’impôt, l’investissement locatif est un placement intéressant. De plus, l permet d’avoir une rentabilité importante s’il est bien géré. Comme toute activité lucrative, l’investissent locatif est soumis au paiement d’impôts. Plus généralement, chaque année vous devez déclarer vos revenus globaux à l’administration fiscale. En choisissant attentivement votre régime fiscal, vous pouvez optimiser votre rentabilité en payant moins d’impôt. Je vous explique ça en détail.

Régime fiscal : quel est le meilleur montage pour un investissement locatif rentable ?

Le régime fiscal dépendra de plusieurs paramètres :

• Le type de location : location meublée avec le statut loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou bien la location vide.
• Vos revenus locatifs ou fonciers : en fonction de leur montant, vous serez imposé automatiquement vers un régime fiscal spécifique.

Si vous louez en location vide

Vos revenus locatifs sont imposés au titre des revenus fonciers. En fonction du montant de vos revenus globaux, vous serez imposé au :

• Régime forfaitaire ou micro-foncier si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.
• Régime réel si vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €.

Pour calculer vos revenus fonciers, vous devez prendre en compte :

• Vos revenus locatifs réellement perçus au cours de l’année civile, y compris les loyers payés en retard, même s’ils concernent des mois de l’année N-1.
• Les indemnités d’assurance après un sinistre ou contre des loyers impayés.
• Les subventions de l’Anah ou agence nationale de l’habitat.
• Les revenus locatifs issus de la location d’emplacement publicitaire ou de toits.
• Les dépôts de garantie dès lors qu’ils sont utilisés pour remettre les logements en état après le départ des locataires.
• Etc.

Le régime forfaitaire ou micro-foncier

Avec ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % relatif aux charges inhérentes à votre bien (travaux d’amélioration ou de réparation, intérêt d’emprunt, amortissements, etc.). Seuls les 70 % seront alors imposés avec vos autres revenus. Ainsi, vous payez moins d’impôt.

Ce régime est avantageux si le montant de vos charges représente moins de 30 % de vos revenus fonciers. Dans le cas où vos logements occasionnent des charges importantes, le régime réel est préférable. Vous pourrez alors demander à l’administration fiscale de vous faire basculer vers ce régime. Attention toutefois, car ce basculement est irrévocable pendant 3 années consécutives.

Le régime réel

Si vos revenus fonciers excèdent 15 000 €, vous serez automatiquement imposé à ce régime fiscal. Certaines charges sont également déductibles de vos revenus fonciers. I s’agit entre autres de :

• Les intérêts d’emprunt.
• Les travaux de réparation ou d’amélioration.
• Les amortissements.
• Les frais de gestion.
• Les primes d’assurance.
• Les charges de copropriété.
• Etc.

Dans certains cas, il arrive que votre résultat foncier après déduction soit nul. Dans ce cas, vous ne paierez pas d’impôt.

Par contre, si le résultat est déficitaire (vos charges sont plus importantes que les loyers que vous percevez), une partie des déficits peuvent être imputés sur vos revenus. Ainsi, vous paierez moins d’impôts.

Des dispositifs de défiscalisation pour optimiser la rentabilité de son bien immobilier

Pour encourager l’investissement immobilier locatif, l’État a mis en place de nombreux dispositifs fiscaux qui vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux pendant une durée déterminée. Ainsi, si vous louez vos logements vides, la loi Pinel vous permet de profiter d’une réduction d’impôt jusqu’à 63 000 € sur 12 ans si vous investissez dans l’immobilier neuf ou ancien faisant l’objet de travaux de rénovation.

Sur acheter-un-immeuble.fr, nous encourageons l’investissement immobilier dans des logements anciens à rénover. Cette stratégie permet de pouvoir acheter sous le prix du marché, d’apporter beaucoup de valeur à votre bien immobilier, de défiscaliser vos revenus et d’obtenir une plus-value latente.

Enfin, il y a le Borloo ancien qui concerne les logements neufs ou anciens conventionnés avec l’agence nationale de l’habitat (Anah). Ce dispositif vous fait bénéficier d’une déduction de 30 %, 60 % ou 70 % sur vos loyers imposables en fonction du niveau de loyer et des ressources des locataires.

Si vous louez en meublé

Avec la location meublée, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et seront soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Par ailleurs, vous avez deux choix pour exercer votre activité :

• LMP ou loueur en meublé professionnel.
• LMNP ou loueur en meublé non professionnel.

Quand vous louez vos biens en tant que loueur en meublé non professionnel, vous pouvez choisir entre le régime micro-Bic et le régime réel. Le choix dépendra essentiellement du montant de vos revenus imposables.

Le régime micro-Bic

Ce régime fiscal s’applique dès lors que vos revenus de l’année précédente sont inférieurs à 70 000 €. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 % avant imposition, avec un minimum de 305 €. Mais, en cas de location de meublés de vacances (meublés de tourisme et gîtes ruraux, chambres d’hôtes) l’abattement sera de 71 %. Par ailleurs, le montant minimal des revenus imposables est ramené à 170 000 €. Néanmoins, pour les meublés de tourisme, les biens immobiliers doivent être classés en « meublé de tourisme » pour bénéficier du régime fiscal du micro-BIC.

Si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus, ce régime est très intéressant pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Dans le cas contraire, le régime réel est plus avantageux.

Le régime réel

Le régime réel s’applique si vos revenus sont supérieurs à 70 000 € ou 170 000 € dans le cas des meublés de tourisme. Vous bénéficiez également d’avantages fiscaux avec ce régime puisque les charges et les amortissements sont déductibles.

Il est possible de basculer du régime micro-BIC vers le régime réel en faisant une demande à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année N sauf pour une première déclaration. Dans ce cas, le changement de régime fiscal est irrévocable pendant 2 ans et reconduit automatiquement pour une durée de 2 ans.