Saviez-vous que plus de la moitié des crédits immobiliers destinés à un investissement locatif sont consentis sans apport ? Eh oui, vous avez tout à fait la possibilité d’acheter votre immeuble de rapport sans apport. Cela peut vous laisser sceptique, mais investir dans l’immobilier sans mettre d’apport est clairement possible. Et pour cause, moi-même, je l’ai déjà fait 4 fois. Alors, si vous aussi, vous souhaitez procéder à l’achat d’un immeuble financé à 110 % par un établissement de crédit, voici comment faire.

Se renseigner sur la possibilité d’investir dans l’immobilier locatif sans apport auprès de plusieurs établissements de crédit

Effectivement, avant toute chose, vous devez vous informer s’il est possible d’obtenir un financement à 110 % pour acheter un immeuble de rapport sans que vous ayez besoin de réaliser le moindre apport. Dans cette optique, il convient bien évidemment de demander directement à sa banque actuelle. Toutefois, il peut également être intéressant de regarder du côté de la concurrence. De même, pour vous faciliter la tâche au maximum, vous pouvez passer par un courtier en prêt immobilier. De fait, il est parfaitement bien envisageable que votre banquier actuel ne vous suive pas. Gardez en tête que son appui financier n’est pas du tout automatique. Ne vous reposez donc pas uniquement sur son accord de principe.

Bref, exploitez toutes les possibilités qui peuvent s’offrir à vous en matière de prêt immobilier sans apport. Les établissements de crédit auprès desquels vous pouvez solliciter un emprunt ne manquent d’ailleurs pas. Avoir plusieurs choix ne peut que vous simplifier la tâche.

À noter que le crédit à 110 % permet de financer la totalité de l’opération immobilière, y compris les frais de notaire.

Monter un dossier en béton de demande de financement pour l’achat de son immeuble sans apport

Il va sans dire que par rapport à l’acquisition d’une résidence principale ou d’une propriété classique, investir dans un immeuble destiné à la location s’avère beaucoup plus facile. En effet, les établissements bancaires sont moins frileux à accorder un crédit sans apport dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. En toute logique, vos revenus locatifs vous permettent de régler une grande partie des mensualités de remboursement de votre prêt. Dans certains cas, les loyers générés peuvent même couvrir l’intégralité de ces mensualités.

Quoi qu’il en soit, pour convaincre les banques, vous devez produire un dossier solide à partir duquel elles calculent le niveau de risque encouru. Raison pour laquelle votre dossier de demande doit inclure plusieurs informations essentielles, dont :

• Votre profil emprunteur (dans l’idéal, absence de découverts bancaires, d’incidents de remboursement ou d’autres crédits en cours)
• Votre capacité d’emprunt
• Le montant du prêt et sa durée de remboursement
• Votre reste à vivre
• Vos relevés bancaires

Bon à savoir

Votre investissement immobilier peut bénéficier du dispositif Pinel ? Dans ce cas, vous devez prêter une attention particulière au calcul de votre reste à vivre. Ainsi, n’oubliez surtout pas d’intégrer vos avantages fiscaux dans votre calcul. Pour rappel, la loi Pinel vise notamment à soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif.

Investissement locatif : faire attention au choix du bien immobilier à acheter

Afin de mettre toutes les chances de votre côté lors de votre demande de financement, investissez dans un bien immobilier attractif sur le marché de la location. Effectivement, dans le cadre de l’analyse de votre dossier par l’organisme prêteur, celui-ci prendra en compte certains points :

• Le type de bien immobilier acheté (F1, F2…)
• L’emplacement de l’immeuble
• Son potentiel rendement locatif

À noter que selon la situation géographique de l’immeuble, votre investissement peut bénéficier d’une défiscalisation grâce à la loi Pinel.

Bien comprendre l’impact des taux d’emprunt de son investissement immobilier sur sa fiscalité personnelle

Pour ne rien rater de votre investissement, vous devez bien négocier votre taux d’emprunt. De fait, les intérêts d’emprunt liés à un prêt bancaire figurent parmi les charges déductibles de vos revenus fonciers. Or, il peut arriver qu’après déduction des charges et intérêts, il reste un reliquat de revenus fonciers ou de bénéfices industriels et commerciaux dans le cas d’un investissement en location meublée. Sachez alors que ces reliquats vont rentrer dans votre revenu global imposable.

Comme vous pouvez vous en douter, avec un taux d’intérêt très bas, vous risquez tout simplement de voir votre note fiscale augmentée. Par contre, emprunter la totalité de la somme vous permet d’avoir un maximum d’intérêts à déduire et ainsi d’optimiser votre fiscalité personnelle.

Acheter un immeuble sans apport : comment se justifier auprès de l’organisme prêteur ?

Dans le cadre de votre demande de financement à 110 %, vous devez bien sûr justifier à l’organisme prêteur le fait de ne mettre aucun apport. Du coup, comment le convaincre efficacement ? Eh bien, vous pouvez invoquer plusieurs motifs :

• Votre situation ne vous permet tout simplement pas de mettre un apport. Effectivement, il se peut que votre situation professionnelle ne vous donne pas la possibilité d’épargner.
• Vous désirez conserver votre épargne pour faire face à des imprévus comme des travaux de rénovation urgents. Présentez comme argument que personne n’est à l’abri d’une mauvaise surprise.
• Vous souhaitez bénéficier le plus possible de l’effet de levier de votre emprunt bancaire.

Dans tous les cas, l’établissement financier peut vous demander de souscrire une assurance loyers impayés. Et ce, afin de garantir la rentabilité locative de votre investissement et sécuriser votre achat d’immeuble sans apport. Pour aller encore plus loin, n’oubliez pas de contracter une assurance emprunteur. Cette assurance de prêt vous couvre en effet en cas de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, d’invalidité permanente, d’incapacité temporaire de travail ou de perte d’emploi. Bien entendu, pour optimiser au mieux votre investissement immobilier locatif, vous devez bien négocier le coût de cette assurance de prêt.

Ne pas négliger les coûts de la gestion locative

En tant que bailleur, vous devez penser en amont aux coûts de la gestion locative de votre investissement immobilier. De fait, cela peut aussi jouer dans vos négociations avec le banquier. Les coûts relatifs à la gestion et à l’entretien de l’immeuble entrent d’ailleurs en ligne de compte dans le cadre du calcul de sa rentabilité locative.

Notre vidéo : 2 techniques pour acheter un immeuble sans apport