Comment obtenir le meilleur retour sur un immeuble de placement ?

L’investissement dans l’immobilier locatif est un marché de plus en plus attractif. Son principal avantage réside dans son apport en stabilité et en rentabilité sur le long terme. Effectivement, miser dans un immeuble de placement peut vous rapporter gros, que vous décidiez de le louer ou de le revendre. De plus, si vous ne disposez pas des liquidités nécessaires au moment de l’achat, vous pourrez facilement obtenir un prêt immobilier. Néanmoins vous devez être prêt à vous impliquer personnellement. Alors, que faut-il savoir avant de vous lancer ? Quels sont les avantages de ce type de placement ? Et comment assurer un retour sur investissement ? Pour vous éclairer sur ces questions, je vous livre toutes les informations dont vous avez besoin.

Investir dans un immeuble de placement : qu’est-ce que cela implique ?

Un immeuble de placement est un bien foncier qui ne sera pas habité par le ou les propriétaires eux-mêmes. La norme comptable IAS 40 s’applique à tous les aspects de la détention de ce type de bien (comptabilisation, évaluation, informations à fournir).

Cette catégorie de patrimoine est destinée la plupart du temps à la location par des tiers. Cet investissement vise essentiellement à obtenir un revenu permanent grâce aux loyers. Le propriétaire peut également se tourner vers la revente. Dans ce cas, le but est d’en tirer une plus-value. Dans le cas d’un immeuble de placement, l’idéal est de rechercher des bâtiments anciens et de les rénover.

Quels sont les avantages d’investir dans un immeuble de placement ?

L’investissement locatif est intéressant quand vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier sans prendre des risques démesurés. Mais pourquoi vous tourner vers un immeuble de placement ? D’abord, même si vous ne disposez pas des fonds nécessaires, vous pourrez bénéficier de certaines facilités de paiement et d’acquisition. Vous pouvez solliciter un crédit immobilier pour réaliser votre achat. L’emprunt présente de nombreux avantages. Déjà, une grande partie des mensualités à rembourser à la banque sera couverte par les loyers perçus.

Par ailleurs, pour inciter à la réhabilitation des anciens bâtiments, des dispositifs ont été mis en place selon des lois relatives à la fiscalité. Et les avantages fiscaux qui les accompagnent ne sont pas moindres. Il y a par exemple le dispositif Denormandie qui traite essentiellement de la remise en état des vieux bâtiments ou appartements en centre-ville. Grâce à ces mesures, vous pourrez bénéficier d’une défiscalisation importante lorsque vous choisissez d’investir dans un immeuble de placement.

Comment garantir un retour sur investissement sur un immeuble de placement ?

Le marché immobilier est très profitable. Néanmoins, la gestion locative n’est pas de tout repos. Voici donc mes conseils pour rentabiliser votre investissement ou vous assurer un rendement conséquent.

Trouver la zone géographique et le bâtiment adapté à votre projet

Lorsque vous vous lancez dans l’immobilier, vous souhaitez certainement voir rapidement des ROI ou retour sur investissement. Pour vous permettre d’atteindre votre but dans les plus brefs délais quand vous achetez un immeuble de placement, visez la bonne localisation. De préférence, une ville ou un quartier près de votre résidence principale. La proximité est un facteur important. Particulièrement si vous ne voulez pas déléguer la gestion à une tierce personne ou une agence. De même, quand vous aurez à faire des réparations dans le bâtiment, il est toujours pratique de pouvoir y accéder rapidement. Ne vous aventurez pas à investir dans une ville dont la démographie baisse beaucoup chaque année, comme c’est le cas par exemple d’une commune à faible attrait économique. Privilégiez donc les endroits dynamiques afin d’être certain de toujours trouver des locataires.

Par ailleurs, vous devez prévoir le type de logement que vous voulez mettre en location. En effet, les demandes sont différentes dans les grandes villes et les zones rurales. L’offre doit donc s’adapter au contexte. Ainsi, en fonction des besoins, vous pouvez proposer un appartement T1, T2 ou T3. De même, vous devez miser sur un bâtiment de bonne qualité. Pour cela, consultez un deuxième avis avant d’acheter. Emmenez un ami ou un membre de la famille lors de votre visite. Vous pouvez aussi faire appel à un expert en évaluation. Grâce à ce dernier, vous pourrez bénéficier d’une étude et d’un rapport complet.

Calculer et optimiser le rendement et la rentabilité de l’investissement

Avant de vous jeter à l’eau, je vous conseille de calculer d’abord le rendement de votre investissement locatif. Pour cela, vous devez considérer toutes les dépenses que vous aurez à assumer chaque année. Les déclarations fiscales et les réparations à faire en cas d’usure. Prenez également en compte toutes les tâches qui vous incombent en tant que bailleur. Vous verrez rapidement la nécessité d’un bon rendement. En général, un rendement d’environ 3 % est souvent affiché comme correct et satisfaisant mais ce n’est pas le rendement idéal. L’important est de réaliser une opération blanche ou encore mieux, rentable chaque mois.

Calculez en premier lieu le rendement brut, puis le rendement net avec les déductions des charges annuelles (taxes foncières, impôts sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.). Évidemment, il n’y a pas de charges standards. Elles dépendent du contexte et du régime fiscal que vous choisirez. Il faut que vos loyers puissent couvrir l’ensemble de vos charges : mensualités d’emprunt, taxe foncière, provisions sur charges, impôts et taxes éventuelles…

La rentabilité à la revente est un peu plus difficile à prévoir du fait de l’aspect variable du marché. Néanmoins, elle sera prouvée par une plus-value ou une moins-value. La négociation reste la meilleure option pour augmenter vos bénéfices. Il est à noter qu’un investissement de ce type peut avoir un rendement élevé à la location, mais une faible rentabilité au moment de la vente. L’inverse est également possible.

Choisir les options fiscales les mieux adaptées à votre projet

Votre fiscalité n’est pas la partie la plus simple ni amusante du processus, mais elle est importante. Elle déterminera en grande partie votre rendement. Ainsi, pour retirer un maximum de profit de votre investissement, vous devez personnaliser vos options fiscales.

Le choix du mode de location est un point de départ important. D’une manière générale, la location nue, c’est-à-dire non meublée, est l’option la plus choisie. Pourquoi ? Parce qu’il n’est pas nécessaire de meubler votre bien immobilier et que les locataires restent en général plus longtemps. L’un des risques de ce régime est de subir une imposition importante surtout si vous investissez en nom propre. Il faut donc être conseillé par un professionnel. Par ailleurs, le meilleur moyen d’optimiser cette option est d’avoir recours à un emprunt bancaire pour l’achat du bâtiment et les travaux. De cette manière, vous pourrez déclarer au réel pour être moins imposable.

Néanmoins, beaucoup de bailleurs optent pour la location meublée. C’est d’ailleurs la solution que je préconiserais. Non seulement elle est moins imposée, mais elle est en général également plus rentable (chaque contexte étant différent). Toutefois, en retour vous devez équiper le logement. Vous aurez donc à y installer tous les meubles nécessaires pour permettre aux locataires d’emménager dans l’immédiat.

Opter pour un crédit immobilier

L’emprunt est toujours fortement recommandé pour l’achat d’un immeuble de placement. D’abord pour profiter de l’effet levier. Ensuite, vous pourrez déduire les intérêts des revenus fonciers une fois que votre patrimoine sera mis en location.

Il est également possible d’optimiser votre crédit pour vous assurer le meilleur rendement. Pour cela, vous devez d’abord choisir une durée pour le remboursement de votre crédit. Elle dépend principalement de votre situation financière. Afin de rendre une somme mensuelle plus ou moins égale à vos revenus fonciers, je vous conseille d’opter pour une longue durée. Ensuite, vous aurez à choisir un taux d’endettement. Dans le meilleur des cas, vous pourrez bénéficier d’un prêt de 110 %. Cela vous permettra de payer la totalité de votre bien sans avoir à placer de l’argent. Pour terminer, et non des moindres, le taux du crédit est un paramètre important. C’est pourquoi vous devez autant que possible le négocier auprès de la banque de votre choix.