L’investissement immobilier locatif est un placement rentable à la portée de tout le monde. La preuve, de plus en plus de Français achètent des biens immobiliers dans le but de les louer afin de se constituer un patrimoine, se faire un complément de revenus, préparer la retraite… Avec un taux d’emprunt historiquement bas et les nombreux dispositifs mis en place par l’État pour encourager les investisseurs immobiliers, l’immobilier locatif n’a jamais été aussi accessible. Parmi les dispositifs les plus connus, il y a la loi Pinel qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts s’étalant sur plusieurs années et d’un équilibre qui peut être correct entre les risques et le rendement (selon votre profil fiscal notamment). Intéressé ? Je vous ai préparé un dossier qui résume tout ce que vous devez savoir sur ce dispositif de défiscalisation pour un investissement locatif réussi.

Loi Pinel : le point

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mise en mise en vigueur depuis le 1er janvier 2015. Elle permet à tout investisseur qui répond aux conditions d’éligibilité de bénéficier d’avantages fiscaux jusqu’à 63 000 euros. Concrètement, si vous louez en loi Pinel sur 6 ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %. Cette réduction passe à 18 % si vous louez sur 9 ans et à 21 % si vous louez sur 12 ans dans la limite de 300 000 € (21 % de 300 000 €, cela fait 63 000 €).

Il également possible d’investir dans une SCPI Pinel et de bénéficier de ces avantages fiscaux.

Pour être éligible à ce dispositif, vous devez répondre aux critères suivants :

  • Investir dans le neuf ou un immeuble ancien remis à neuf.
  • Investir dans des zones où la demande locative est supérieure à l’offre : la région parisienne, les grandes villes de province de plus de 250 000 habitants (zones A, A bis et B1)
  • Louer le logement à titre de résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux.
  • Louer le logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas des plafonds définis par la loi. À la différence de la loi Duflot, le dispositif Pinel vous permet de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant) à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et qu’il réponde aux conditions de revenus.
  • Appliquer des plafonds de loyers définis par la loi. Ainsi, le loyer doit être inférieur de 10 à 20 % du marché immobilier.

Comment optimiser votre investissement immobilier locatif en loi Pinel ?

La loi Pinel est certes un dispositif qui vous permet de profiter d’avantages fiscaux sur le long terme, mais la réduction d’impôts ne doit pas être votre seule motivation. Pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif, vous devez penser comme un investisseur.

Faire une étude du marché immobilier

Cela vous permet de savoir le potentiel immobilier de la région que vous ciblez et de choisir entre autres le bon investissement (appartement, maison, place de parking…) ainsi que la bonne surface (studio, T2, grandes surfaces…) :

  • Demande et offre locatives.
  • Prix d’achat au m²
  • Prix des loyers au m².
  • Profil des locataires.

Bien choisir l’emplacement…

Si vous me suivez sur mon blog, vous constatez que je dis souvent ça. C’est parce que c’est la base même d’un investissement immobilier réussi, l’emplacement de votre achat immobilier. Non seulement vous optimisez la rentabilité de votre investissement, mais vous augmentez également la plus-value à la revente vous permettant ainsi de rembourser votre prêt immobilier en cas de remboursement anticipé. L’affect, c’est l’ennemi N° 1 de l’investisseur immobilier. Lorsque vous envisagez d’acheter un bien destiné à la location, pensez comme un locataire. Quel type de bien est-ce que vous recherchez en tant que tel ?

Quel que soit le profil de locataire que vous ciblez, privilégiez un appartement proche des transports en commun et de tous les services à la personne (crèche, école, hôpitaux, commerces, etc.). Portez également une attention particulière au quartier et à la rue. Si le bien se trouve dans un lieu réputé dangereux, vous ne trouverez pas de locataires. Au contraire, si le quartier jouit d’une bonne réputation, foncez.

… et la valorisation du bien

Pour attirer les locataires, votre bien doit être mis en avant. Je pense bien sûr à l’agencement et à l’orientation des pièces, le choix des équipements sanitaires, les aménagements… et la décoration. Même si la location meublée n’est pas compatible avec la lo Pinel, pensez à la décoration de votre logement (mur, plafond, façade extérieure, balcon…). Mais ne tombez pas dans le superflu. Par exemple, une piscine. N’oubliez pas que vos les loyers sont plafonnés.

Bien choisir le crédit immobilier

Si vous investissez en VEFA ou vente ou état futur d’achèvement, en immobilier neuf livré ou en bien rénové, vous devrez attendre un certain moment avant que le bien immobilier ne soit livré. Pourtant, les mensualités sont exigibles dès lors que les fonds ont été débloqués. Pour éviter de compromettre votre capacité d’emprunt (vous remboursez le prêt alors que votre bien ne génère pas encore de revenus locatifs), je vous conseille de bien choisir le montage bancaire, par exemple un prêt différé. Cela veut dire que pendant les premières années, vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt et les frais complémentaires tels que l’assurance emprunteur.

Par ailleurs, optez pour un crédit à long terme pour éviter de payer un impôt sur le revenu élevé à la fin du crédit. Je m’explique plus clairement. Par exemple, vous allez investir en loi Pinel pour 12 ans afin de bénéficier de la réduction d’impôt de 21 %. Pourtant, votre crédit immobilier ne dure que 10 ans, voire moins. Cela veut dire qu’à partir de la 11e année, vous ne déduisez plus les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers, ce qui va augmenter fortement vos impôts. L’avantage fiscal dont vous avez bénéficié auparavant ne va servir qu’à payer votre impôt sur le revenu.

Bien entendu, avant de souscrire un crédit de 20 ans pour investir en loi Pinel, vous devez vérifier que vous avez la capacité d’emprunt, mais surtout la capacité de remboursement sur le long terme, surtout si vous prévoyez des changements dans votre situation personnelle ou professionnelle ou encore si vous prévoyez de revendre.

Bien choisir le promoteur immobilier

Pour tout investisseur qui investit dans un logement neuf (notamment en VEFA), le pire cauchemar est de ne jamais se faire livrer. Pour éviter cela, je vous conseille de rendre une garantie financière d’achèvement du promoteur (GEFA). Cette garantie vous permet de vous faire livrer même si le promoteur fait faillite.

De même, pensez également à l’assurance dommage ouvrage lorsque vous investissez dans l’immobilier neuf ou ancien rénové en loi Pinel. Cela vous évitera de perdre de l’argent pour vice de construction.

Donc, avant d’investir avec ce dispositif, assurez-vous que le promoteur est fiable. Vous pouvez par exemple demander à voir ses anciennes réalisations. Par ailleurs, ne vous précipitez pas dans l’achat d’un bien immobilier sous prétexte qu’il s’agit d’une bonne affaire, surtout si le bien a été achevé ou commencé depuis longtemps.

Déléguer la gestion locative à un professionnel

Quand vous avez plusieurs biens immobiliers mis en location, la gestion peut être très compliquée, d’autant plus si le bien loué se trouve à des centaines de kilomètres de votre résidence principale. Pour optimiser vos revenus, faites appel à un gestionnaire professionnel. Bien que ce ne soit pas une obligation légale en loi Pinel, cela vous permet de bénéficier de plusieurs avantages dont la sélection rigoureuse des locataires. Ainsi, vous limitez les risques d’impayés, la vacance locative, la dégradation de vos biens, etc. Et pourquoi ne pas faire d’une pierre deux coups avec la SCPI Pinel ? Vous profitez de la réduction d’impôt et votre bien est automatiquement géré par une société de gestion.

Si vous hésitez encore, sachez que les frais liés à la gestion locative sont déductibles de vos loyers.

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