Réussir son investissement locatif

Investir dans l’immobilier locatif est un placement de plus en plus sollicité par les Français. Et pour cause, il s’agit entre autres d’un excellent moyen d’avoir des revenus élevés et stables, de se constituer un patrimoine et d’assurer sa retraite. À condition de faire les bons choix lors de l’achat. Je vous livre dans cet article des conseils pour réussir avec brio votre investissement locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Pour rappel, un investissement locatif consiste à acheter des biens immobiliers en vue de les louer pour profiter de revenus locatifs confortables. Cet investissement présente de nombreux avantages :

• Une défiscalisation.
• Un important patrimoine immobilier.
• Des revenus importants.

Par ailleurs, l’investissement locatif permet également d’acheter des biens immobiliers à crédit. Et avec un taux d’emprunt qui se situe entre -0,05 et -0,10 % en 2020, investir dans l’immobilier est finalement un placement à portée de tout le monde. Pour tout dire, 3/4 de votre investissement sera financé par les loyers que vous percevrez et le reste par les économies d’impôts dont vous bénéficiez.

Les astuces pour un investissement locatif réussi

Comme pour tout investissement, investir dans la pierre comporte également des risques. Avec ces conseils, je vous aide à mettre toutes les chances de votre côté.

Bien choisir l’emplacement

C’est un fait. Pour espérer avoir un rendement locatif élevé, vous devez bien choisir la zone géographique de votre bien immobilier. Pour cela, vous devez faire des recherches approfondies. Ne vous limitez pas au fait que l’immeuble est situé à proximité de votre résidence principale et que cela facilitera les rencontres et négociations avec le vendeur, la gestion de l’immeuble et des locataires… De même, n’achetez pas le bien sous prétexte que’il coûte une bouchée de pain. Non, considérez tous les points. En investissement locatif, le bien immobilier doit être louable. D’ailleurs, c’est pour cette raison que vous ne devez pas vous fier aux annonces immobilières et que vous devez visiter le bien pour vous rendre compte de son état.

Plus généralement, faites une petite étude de la ville, voire du quartier. Est-ce qu’il y a toutes les commodités à proximité ? Des commerces, des écoles, un hôpital, des centres de loisirs, des restaurants, etc. Est-ce que la ville est bien desservie par les transports en commun ? En étudiant tous ces paramètres, non seulement vous optimisez la rentabilité de votre investissement, mais vous élargissez aussi vos cibles. Par exemple, si l’immeuble est situé à deux pas d’une école, vous pourriez attirer des familles avec de jeunes enfants.

De même, jetez un œil au taux de vacance locative. Si celui-ci est très élevé, méfiance. Pour un rendement locatif élevé, il faut que la demande locative soit également forte.

En d’autres termes, avant l’achat d’un bien immobilier locatif, comparez la rentabilité de chaque région, les offres et les demandes… À la revente, vous augmenterez vos plus-values.

Ne pas se focaliser sur la rentabilité

L’erreur commune des investisseurs locatifs est de penser trop à la rentabilité. Je suis d’accord, lorsqu’on fait un investissement, on cherche à faire le maximum de profits. Mais, le plus souvent, ce sont les biens auxquels vous pensez le moins qui sont les plus rentables. Je pense notamment aux immeubles anciens à rénover. Les travaux ne doivent pas vous faire peur puisque plusieurs dispositifs sont à votre disposition pour récupérer une partie des sommes investies. Ainsi, si vous achetez avec le dispositif Pinel, vous bénéficiez d’une défiscalisation sur 6, 9 ou 12 ans. Alors, même si les loyers sont plus bas que ceux du marché, ces avantages fiscaux permettent de compenser, voire plus la différence.

Par ailleurs, d’autres dispositifs ont été également mis en place pour vous permettre de réduire vos impôts si vous achetez dans le vieux. Ainsi, outre la loi Pinel, il y a aussi le dispositif Malraux qui vous fait bénéficier d’énormes avantages fiscaux. Sans oublier le dispositif Censi-Bouvard. Ce dernier vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui s’étale sur 9 ans. Plus encore, si vous investissez dans la location meublée éligible au dispositif, vous bénéficiez du statut de LMNP. Ce qui veut dire que seule la moitié de vos revenus fonciers sera imposée.

Grâce à tous ces dispositifs, un immeuble avec 3 à 4 % de rentabilité vous rapportera plus qu’un autre à 10 % de rentabilité.

Diversifier ses investissements

Qu’est-ce que cela veut dire ? N’investissez pas que dans des F4 ou des studios, investissez dans les deux., bref élargissez vos horizons. Les petites surfaces sont faciles à louer certes, surtout dans les villes étudiantes, et les taux de vacance locative sont relativement bas, mais le prix au mètre carré est plus élevé, que ce soit à l’achat ou à la location. Au contraire, avec une surface importante, vous pouvez négocier le prix au mètre carré, notamment parce que les investisseurs ne sont pas nombreux, et qu’il y a donc plus d’offres que de demandes.

Grâce à cette diversification, vous diminuez les risques locatifs, notamment les impayés.

Faire le bon choix à l’achat et à la location

Faire le bon choix à l’achat, ce n’est pas seulement bien choisir le bien immobilier, c’est aussi faire attention à son agent immobilier, sa société de gestion… C’est lui qui va s’occuper en grande partie de la recherche du bien, des visites, de la gestion (notamment si vous possédez un important patrimoine immobilier ou si vous investissez en SCPI)… notamment si vous ne disposez pas du temps nécessaire. Pour cela, faites confiance au bouche-à-oreille, aux avis des clients sur son site… pour évaluer sa notoriété et sa fiabilité. Investir dans l’immobilier locatif est un grand investissement, il est important que vous redoubliez de vigilance.

En outre, choisissez également vos locataires. Vérifiez leurs références, n’hésitez pas à questionner les anciens propriétaires. Sont-ils bons payeurs, est-ce qu’ils prennent soin de leur logement ou est-ce qu’à leur départ, il faut faire d’importants travaux de rénovation ? Toutes ces précautions permettent de minimiser les risques. De même, n’hésitez pas non plus à demander une caution. S’il s’agit d’une colocation, vous pouvez demander le montant total du loyer à chaque colocataire.

Assurer le bien

En plus d’être une obligation légale, l’assurance habitation vous permet d’être assuré en cas de dégradation des logements, de loyers impayés… La nouvelle garantie universelle des risques locatifs vous permet d’être indemnisés jusqu’à 70 000 € par logement en cas d’impayés et 7 700 € par logement en cas de détérioration.