Tout savoir avant d’acheter un immeuble de rapport

Avec plusieurs biens immobiliers à votre actif, vous ne comptez pas vous arrêter en si bon chemin. Comme tout bon investisseur immobilier, vous songez à acheter votre premier immeuble de rapport. Tout un immeuble, rien qu’à vous ! Vous voyez déjà le rendement locatif que vous pourrez gagner (10 % au moins, peut-être même 12, voire 15). Mais, avant d’en arriver là, il va d’abord falloir trouver l’immeuble et trouver des locataires. L’achat d’un immeuble de rapport est un projet immobilier ambitieux, et comme tout investissement immobilier, il comporte des risques. Toutefois, il s’agit d’un achat qui présente aussi de nombreux avantages. Pour réussir votre achat, le tout est de bien vous préparer. Je vous ai concocté ici la liste de toutes les choses que vous devez savoir avant de sauter le pas.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

Petit rappel : l’immeuble de rapport est un immeuble composé de 2 à 10 appartements. Contrairement à une copropriété, il est détenu par un seul propriétaire-bailleur.

Un prix négociable

L’immeuble de rapport est accessible à tout profil d’investisseur. Je veux dire que même si vous n’êtes pas riche comme Cresus, vous pouvez parfaitement acquérir un immeuble de rapport ? Pourquoi ? Tout simplement parce que ce marché immobilier n’est pas encore saturé. Il y a plus d’offres que de demandes et vous êtes en position de force pour négocier. Par ailleurs, comme pour tout achat, lorsque vous achetez « en gros », le vendeur est plus enclin à vous donner une remise. Et croyez-le, c’est aussi valable dans l’immobilier.

En tant que seul acquéreur, si vous vous y prenez bien, vous pouvez obtenir un rabais de 1 000 € par mètre carré. C’est pareil pour les frais de notaire et les frais d’agence, là aussi, vous pouvez négocier. Au total, votre immeuble de rapport vous aura coûté quasiment le prix d’un appartement.

Un rendement locatif élevé

Déjà, vous louez les lots un à un au prix du marché alors que vous avez fait de belles économies lors de l’achat. De quoi augmenter la rentabilité de votre immeuble ! Ensuite, puisque vous êtes en pleine propriété, vous vous évitez les frais de syndic, comme c’est le cas en copropriété. Et tout le monde sait combien un syndic peut coûter cher. Par ailleurs, la taxe foncière est souvent moins élevée pour un immeuble de rapport. Enfin, les risques locatifs sont répartis entre les locataires.

Pour booster votre rendement, je ne vous conseille pas de vous tourner vers l’immobilier neuf. Cherchez plutôt un immeuble à rénover. Grâce à l’avantage fiscal que vous en tirerez et aux plus-values, vous augmentez encore plus votre rendement locatif. En peu de temps, vous pouvez augmenter votre patrimoine immobilier.

Une plus grande confiance des banques

Cela paraît insensé, mais les banques sont plus enclines à accorder un prêt immobilier aux investisseurs locatifs. Et pour cause, les loyers constituent une garantie contre les risques de non-solvabilité. Si vous achetez un immeuble déjà loué, vous augmentez encore plus vos chances.

Un gain de temps

Comme vous achetez tout un bloc et non plusieurs petits appartements, il n’y a qu’une seule transaction. Ainsi, vous signez un seul contrat de vente, vous traitez avec une seule agence et vous payez en une seule fois les frais de notaire.

Par ailleurs, tous les appartements sont concentrés dans un même immeuble. Pour recueillir les loyers, c’est très pratique, car vous faites un seul déplacement. Pareillement pour les travaux. Vous travaillez avec un seul prestataire et vous vous évitez également les nombreux déplacements pour vérifier les chantiers, voir l’avancée des travaux, réceptionner le chantier…

Une gestion plus facile

Vous n’êtes pas en copropriété, de ce fait vous n’avez pas besoin d’avoir l’accord des autres copropriétaires pour faire des travaux de rénovation. De même, pas d’assemblée générale de syndicat de copropriétaires et pas de longues paperasses administratives (immatriculation de la copropriété…).

Où investir ?

Il faut dire qu’il n’y a pas d’emplacement idéal pour investir dans un immeuble de rapport. Vous pouvez aussi bien acheter dans des grandes villes comme Paris, Bordeaux ou Lille, ou acheter un immeuble à la campagne. En fait, tout dépend de ce que vous attendez de votre investissement. Après, il est évident que certaines régions sont plus rentables que d’autres.

Il est alors nécessaire que vous considériez plusieurs critères.

Vos objectifs et votre motivation

En tant qu’investisseur immobilier dans le locatif, vous cherchez à faire le maximum de profits. Avant même de scruter les annonces immobilières ou de regarder les sites d’annonces immobilières en ligne, posez-vous quelques questions :

• Quel est votre objectif ?
• Quel rendement locatif visez-vous ?
• Quelle somme êtes-vous prêt à débourser ?
• Êtes-vous prêt à sortir de votre zone de confort, autrement dit ferez-vous suffisamment confiance à un chasseur immobilier pour le laisser s’occuper de tous les détails ?

Par exemple, si vous objectif est de faire travailler au maximum votre argent pour vous enrichir plus vite, l’attractivité de la ville sera un critère important. Tout simplement parce que la demande est plus importante et la revente sera plus rapide et plus facile. Si au contraire, c’est le rendement locatif qui vous intéresse, il est plus probable que le bien que vous cherchez ne soit pas dans une grande ville. D’ailleurs, sachez que le bien immobilier le plus intéressant ne se trouve pas forcément à deux pas de votre résidence principale. Il peut être à plusieurs centaines de votre région et vous permettre de gagner le rendement que vous vous êtes fixé. Il peut même se trouver en campagne. Les vacances locatives peuvent être inexistantes certes dans les grandes villes, mais le rendement sera moins élevé puisque la concurrence est très forte. Ce que je veux dire, c’est ne limitez pas vos horizons. Avant d’acheter un immeuble de rapport, envisagez toutes les options.

Les caractéristiques de la ville

• Quel est le prix du mètre carré dans la région ?
• Quel est le rendement locatif d’un bien du même type ?
• La ville abrite-t-elle des entreprises, des écoles, des commerces ?
• Quelle est l’évolution démographique de ces dernières années ?
• Comment est le marché locatif de la région (vacance locative…) ?

Les réponses à ces questions vous permettront de savoir si la ville où vous envisagez vous permettra d’atteindre les objectifs que vous êtes fixés.

Les travaux à prévoir

Pour valoriser votre immeuble, vous êtes prêt à faire des travaux de rénovation. D’ailleurs, c’est tout l’intérêt d’acheter un immeuble ancien. Toutefois, avant de conclure l’achat, évaluez les travaux de rénovation et de réparation qu’il faut effectuer. Un seul appartement nécessite t-il des travaux ou est-ce que tout l’immeuble est concerné ? À combien montent les coûts ?