7 clés pour réussir son premier investissement locatif

Pour percevoir des revenus supplémentaires et se constituer un patrimoine, l’investissement locatif est un moyen idéal. D’autant plus qu’il est possible de bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu et de fiscalisté adoucie selon votre montage fiscal. Que des raisons qui peuvent vous motiver à devenir propriétaire bailleur. Toutefois, si vous débutez sur le marché de l’immobilier, vous ressentez forcément le besoin d’en savoir plus avant de faire un placement. C’est tout à fait normal. Pour vous aider à voir plus clair, je vous livre ici les 7 clés pour réussir votre premier investissement locatif.

1. Prendre des précautions et définir ses objectifs d’investissement

Réussir un investissement passe d’abord par la définition de ses objectifs. Avant de faire un placement, il faut déjà savoir ce que vous comptez faire du bien. Dans le cas d’un investissement locatif, c’est-à-dire louer un immeuble dans le but d’en percevoir des loyers, il faut laisser de côté votre affect. Ce que j’essaie de dire, c’est que si vous achetez un bien locatif uniquement pour son prix peu élevé, vous courez à l’encontre de divers problèmes. Par exemple, des difficultés pour trouver un locataire, l’obligation de diminuer le loyer, etc.

Pour éviter cela, je vous conseille de visiter vous-même le bien. Étudiez-le dans les moindres détails et observez les commodités aux alentours. Bien s’informer sur son investissement est la première clé pour le réussir. Il n’y a pas de place pour l’improvisation ! Pour en revenir à vos objectifs, vous devez aussi définir :

• Le type de logement.
• Le type de location (meublé ou vide).
• Le financement et le crédit.
• La fiscalité et les taxes.
• Le choix du locataire.
• Le montant du loyer.
• La gestion locative.
• Le régime juridique de l’achat s’il s’agit d’un investissement à deux.
• Si vous comptez vendre le bien après plusieurs années pour percevoir une plus-value ou le transmettre à vos enfants.

Bon à savoir : dans le cas où vous souhaitez donner le bien à vos enfants plus tard, il est également intéressant de se pencher sur les questions de transmission de patrimoine.

2. Établir un plan d’investissement locatif

Après avoir défini vos objectifs concernant l’immeuble, il est temps de passer à la stratégie. Si l’un de vos objectifs est de louer à des étudiants, il n’y a pas d’intérêt à investir dans un logement de grande surface (sauf si vous envisagez une colocation). Dans cette optique, je vous conseille aussi de choisir une habitation située à proximité d’une université ou du moins dans un quartier bien desservi par les transports en commun. Si vous comptez sur une rentabilité plus importante, c’est vers une commune à forte demande locative que vous devez vous tourner.

En gros, votre stratégie pour débuter dans l’immobilier doit aussi se baser sur votre cible. Vous devez être en mesure de vous mettre à sa place, pour déterminer ses besoins en matière de logement, de sécurité et de proximité par rapport aux infrastructures routières et commerciales.

3. Calculer son investissement locatif

Une autre astuce pour réussir votre investissement locatif est de calculer votre investissement. Je vous conseille d’être attentif au taux du crédit immobilier. Le banquier vous demandera de choisir entre un taux fixe ou un taux variable. Personnellement, j’ai une préférence pour le premier, car il permet de connaître à l’avance le montant des échéances.

Dans tous les cas, vous pouvez compter sur les revenus locatifs pour rembourser le prêt.

Réussir son investissement locatif passe aussi par l’anticipation des impôts à venir, de la rentabilité nette de frais et des charges.

4. Réussir son placement locatif : c’est aussi choisir un secteur géographique porteur

Vous aurez compris que l’emplacement du bien locatif joue un rôle important dans sa rentabilité. C’est encore plus vrai, si vous prévoyez de le vendre plus tard. En effet, s’il est bien placé, l’immeuble trouvera rapidement acheteur.

Optimisez encore plus vos chances en optant pour un secteur géographique porteur. C’est-à-dire une zone dynamique qui connaît un accroissement continu de population. Il faut surtout que la demande de locataire soit bien réelle. Cela va sans dire qu’il va falloir réaliser un travail d’investigation sur ces points, mais aussi sur le niveau et l’évolution des loyers.

5. Faire son premier investissement locatif : choisir la typologie du bien

La typologie de l’immeuble à investir dépendra du locataire ciblé. Les studios attirent surtout les étudiants. Par ailleurs, les petites surfaces sont très rentables au mètre carré. Seulement, une fois l’année scolaire achevée, vous devez vous attendre à un départ du locataire et donc en chercher un nouveau.

Concernant les grandes surfaces, c’est le contraire. Elles sont louées plus longtemps, mais elles sont un peu moins rentables. De plus, elles sont plus chères à l’achat, les grandes surfaces sont donc à réserver à ceux qui ont un budget conséquent.

6. Location vide ou meublée, comment faire le bon choix et réussir son investissement ?

Pour réussir votre premier investissement locatif, vous devez aussi faire un choix entre une location nue ou meublée. La fiscalité sera différente selon l’option sélectionnée. Avec la location vide, les loyers sont imposés au régime microfoncier s’ils sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de cette somme, l’imposition est au régime réel. En cas de bénéfice, l’impôt à payer est calculé sur la base de votre tranche marginale d’imposition.

Le bail de la location meublée dure un an (renouvelable) contre 3 ans (aussi renouvelables) pour la location nue. Ce qui peut engendrer un changement fréquent de locataires. Quant à la fiscalité, les loyers sont imposés aux BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui vous donne le choix entre deux régimes : régime forfaitaire (imposition sur la moitié des recettes locatives) et régime réel (déduction de charges lors des déclarations auprès du fisc).

7. Choisir le locataire et fixer le montant du loyer

Les annonces et le bouche-à-oreille sont de bons moyens pour trouver un locataire qui remboursera votre emprunt. Afin d’éviter les risques d’impayés, demandez au locataire des justificatifs de revenus et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Concernant le montant du loyer, il est fixé librement par vous et votre locataire. Toutefois, sachez vous montrer raisonnable pour fidéliser ce dernier. Ne voyez pas un loyer trop bas non plus ! Afin d’avoir une idée de la somme à fixer, basez-vous sur des annonces immobilières avec des biens similaires au vôtre dans la même ville.