Investir dans l’immobilier avec le statut LMNP

Après y avoir mûrement réfléchi, vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif comme beaucoup de Français à l’heure actuelle ? D’ailleurs, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine ou bien préparer comme il faut votre retraite, ce placement est à privilégier. Bien évidemment, pour concrétiser votre projet d’investissement, plusieurs options s’offrent à vous : SCPI, SIIC, location nue ou meublée… Ainsi, pour un montage financier et fiscal optimal, pourquoi ne pas devenir loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? En effet, malgré certaines restrictions, ce statut présente de nombreux avantages intéressants. Je vous en dis plus dans cet article.

Le boom de l’investissement en meublé

C’est un fait ! L’on assiste aujourd’hui à la démocratisation de l’investissement immobilier locatif, en particulier la location meublée. Les chiffres peuvent même le confirmer comme en témoignent les statistiques publiées par les réseaux Century 21 et Orpi. En effet, selon ces derniers, l’investissement locatif représente un peu plus d’un quart des acquisitions immobilières. De plus, entre le premier semestre de 2018 et celui de 2019, les transactions immobilières destinées à un achat locatif ont enregistré une hausse de près de 32 %. En outre, l’évolution de ce secteur fait partie des sujets favoris des médias qui ne cessent d’en parler.

L’essor de l’investissement locatif, notamment celui de la location meublée, s’explique également par une autre tendance de fond. Il s’agit de l’accroissement du nombre de professionnels, de personnes en contrat d’apprentissage et d’étudiants en mobilité. Dès lors, pour répondre à cette demande locative croissante, la loi Elan sur le logement a instauré en 2018 le bail mobilité. Concrètement, c’est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Plus court (1 à 10 mois) et plus souple que les baux meublés classiques, ce contrat répond aussi bien aux attentes des bailleurs que des locataires.

Quoi qu’il en soit, en tant qu’investisseur, vous devez bien réfléchir et éviter toute précipitation. Effectivement, même si le statut de LMNP se révèle particulièrement avantageux, surtout en termes fiscaux, il a aussi des inconvénients. Cet investissement implique également de tenir compte de certains points essentiels comme le choix du bien à acquérir. De même, il faut choisir un bien avec un bon emplacement et le moment idéal pour se lancer dans l’immobilier…

De bonnes raisons d’investir dans l’immobilier avec le statut LMNP

Statut LMNP : des avantages fiscaux à la clé

Si le statut LMNP a actuellement la cote auprès d’un grand nombre de Français, c’est en raison de sa fiscalité. En effet, il constitue une niche fiscale qui permet à l’investisseur de choisir entre différents régimes d’imposition. Ainsi, à la différence d’une location nue, vous n’êtes pas imposé dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En optant pour le régime micro-BIC, vous pouvez même compter sur un taux d’abattement forfaitaire plus intéressant. Effectivement, ce régime vous donne la possibilité de n’être taxé que sur 50 % de vos revenus locatifs. Bien évidemment, comme dans le cadre d’une location nue, la location meublée sous le statut LMNP vous permet de déduire de vos revenus fonciers ou locatifs certaines charges. À l’instar des intérêts de votre emprunt immobilier, assurances, travaux ou encore frais de gestion locative.

D’un autre côté, si vos revenus locatifs sont trop élevés ou que vos charges déductibles représentent plus de la moitié des loyers, il vaut mieux miser sur une imposition au régime réel. Ce mode d’imposition vous permet de :

• Amortir le prix d’achat du bien immobilier sur le plan comptable
• Déduire plus de charges à condition que celles-ci rentrent dans l’intérêt de l’exploitation
• Réduire au maximum l’assiette taxable

Sachez que depuis 2018, vous pouvez basculer vers un régime fiscal plus favorable rapidement. De fait, la durée d’engagement concernant le choix d’un régime se limite désormais à un an.

Investir dans l’immobilier sous le statut LMNP pour bénéficier d’une réduction d’impôt

L’investissement en meublé vous permet de payer moins d’impôts sur vos revenus immobiliers locatifs. En effet, avec le statut LMNP, vous avez la possibilité de défiscaliser, en choisissant l’option réel, toutes les charges relatives à votre activité (travaux de rénovation, charges de copropriété, taxe foncière, frais de comptabilité…) et d’amortir votre bien comptablement sur plusieurs années. Tous ces éléments viennent réduire votre assiette fiscale.

L’investissement immobilier en meublé s’avère bien plus rentable

Il va sans dire que louer des logements déjà meublés promet une meilleure rentabilité. Effectivement, en tant que bailleur, vous avez l’obligation de fournir certains mobiliers essentiels. Par conséquent, vous pouvez établir des loyers de 10 % à 20 % plus élevés qu’en location nue. D’ailleurs, le dispositif LMNP vous permet de vous positionner sur des activités à haut rendement :

• Colocation
• Location saisonnière
• Airbnb…

Que ce soit au niveau de la rentabilité brute ou du rendement net, vous avez tout à gagner en louant en meublé non professionnel.

À noter qu’outre sa fiscalité très attractive et sa rentabilité exceptionnelle, le statut LMNP permet de profiter d’une plus-value à la revente d’un patrimoine immobilier.

LMNP : quelles sont les limites de ce statut ?

Pour investir dans l’immobilier avec le statut LMNP, considérer seulement les avantages ne suffit pas. Il importe également de prendre en compte les inconvénients d’une telle location. Ainsi, vous devez garder en tête que la durée du bail en location meublée est plus courte, ce qui implique un taux de rotation plus élevé des locataires. Mais encore, le risque de vacances locatives peut être plus important par rapport à la location nue.

Par ailleurs, ce type de location est soumis à un formalisme plus contraignant :

• Respect de la règlementation en ce qui concerne les meubles à mettre à la disposition des locataires
• Réalisation d’une déclaration de début d’activité
• Accomplissement des déclarations fiscales
• Observation des obligations comptables

Bref, avant de vous lancer dans l’investissement immobilier sous le statut de LMNP, je vous invite à bien peser le pour et le contre. Cela ne peut que vous aider dans le choix du montage le plus adapté à votre projet.