Investir dans un immeuble : les erreurs à éviter

Acheter un immeuble de rapport est un investissement immobilier qui a tout pour plaire. En effet, ce type de bien immobilier vous permet de bénéficier d’un cash flow plus conséquent. Détenu en mono-propriété, il vous évite également les désagréments liés à la gestion d’une copropriété. Toutes les décisions relatives à votre immeuble (division des lots locatifs, travaux à réaliser, stratégie locative à adopter…) vous appartiennent. Mais encore, l’acquisition d’un immeuble de rapport se révèle moins risquée que l’achat d’un appartement unique ou d’un ensemble immobilier. Toutefois, pour ne rien rater de son investissement locatif, certaines erreurs sont à éviter. Tout de suite les détails.

Ne pas se préparer suffisamment : une erreur évidente à éviter lors de l’achat de son immeuble de rapport

Il va sans dire que se lancer dans l’immobilier est un projet qui nécessite beaucoup de réflexion. En tant qu’investisseur, vous devez bien vous préparer en vous renseignant le plus possible sur ce secteur. Des règles qui le régissent (fiscalité, notion d’exclusivité, délai de rétractation…) à ses différents acteurs (agence immobilière, notaire…), il ne faut rien négliger. Dans la même optique, vous devez réfléchir en amont aux conditions optimales indispensables pour formuler la bonne offre d’achat. De fait, c’est essentiel pour rentabiliser son investissement locatif.

Ainsi, il peut être intéressant de vous mettre à la place de l’investisseur en recherche d’un bel immeuble pour concrétiser votre projet. Pour cela, n’hésitez pas à consulter les annonces immobilières présentes sur les divers supports disponibles. Les situations inhérentes à l’achat d’un immeuble de rapport ne sont pas les mêmes. Analyser chacune d’elles ne peut que vous être bénéfique pour en apprendre davantage sur le sujet et vous aider dans votre démarche. Cela vous permettra notamment de proposer une offre d’achat qui cadre avec vos attentes et vos exigences.

Négliger les paramètres fondamentaux

Lorsqu’il s’agit d’acheter un immeuble de rapport, les investisseurs font souvent l’erreur de négliger les fondamentaux. Ils laissent généralement les paramètres secondaires (ristourne fiscale, bien immobilier entièrement rénové…) dicter leur choix. au contraire, vous devez vous focaliser sur l’essentiel, à savoir :

• L’emplacement de l’immeuble de rapport
• Son attractivité locative
• La qualité du bien immobilier à acheter, c’est-à-dire son état au départ

Dans ce dernier point, il faut savoir qu’il s’avère beaucoup plus judicieux d’investir dans un immeuble à rénover. Cela vous donne effectivement la possibilité d’évaluer et de planifier les travaux de rénovation à effectuer suivant leur ordre de priorité. Acquérir un bien qui n’est pas encore rénové vous permet par la même occasion de mettre une certaine somme de côté pour prévenir d’éventuels problèmes.

À noter que la localisation de l’immeuble (centre-ville, banlieue…) constitue un des éléments à ne pas négliger pour l’estimation de la valeur locative.

Investir dans un immeuble de rapport : l’intérêt de simuler son emprunt immobilier

L’achat d’un immeuble de rapport représente bien évidemment un investissement onéreux. Dès lors, pour financer votre projet, vous pouvez être amené à souscrire à un emprunt immobilier auprès de la banque. Vous ne devez donc pas oublier de calculer le montant global de votre emprunt bancaire. Dans cette optique, ne vous contentez pas uniquement du prix total du bien à acheter. C’est l’une des erreurs à ne pas commettre lorsque vous investissez dans le locatif. En effet, d’autres composantes sont à prendre en compte pour la simulation de votre emprunt immobilier :

• Le coût des travaux à accomplir
• Le nombre des appartements qui nécessitent une rénovation
• Le montant du loyer à estimer (qui ne doit d’ailleurs pas être trop élevé ou au-dessus de la moyenne)
• Les frais d’agence
• Les honoraires du notaire

Toutefois, définir le prix maximal d’achat ne suffit pas. Il est aussi important d’anticiper le montant que vous devez rembourser chaque mois à la banque. Cela inclut les mensualités et tous les éléments imposés par l’établissement de crédit. Retenez bien que le montant à rembourser ne doit pas dépasser un pourcentage maximal des loyers. Cette simulation vous permet en plus de fixer le prix maximal d’achat à proposer aux vendeurs.

La détermination de l’offre maximale d’achat raisonnable ne manquera pas en outre de jouer auprès de la banque. Néanmoins, pour mettre toutes les chances de votre côté au moment de la négociation avec votre banquier, il est primordial d’afficher une situation financière saine. Par ailleurs, démontrez-lui par des outils clairs et écrits que votre investissement présente un risque moindre, voire nul. Bien entendu, vous devez également faire preuve d’assurance dans vos propos lors de votre entretien avec lui.

Les autres erreurs à éviter pour assurer le succès de son investissement immobilier locatif

Outre les erreurs citées ci-dessus, vous ne devez pas non plus négliger les points suivants lorsque vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport. En premier lieu, n’oubliez surtout pas de cerner l’état psychologique du vendeur. Effectivement, en fonction de leur caractère et de leur situation personnelle et professionnelle, il peut vous permettre de faire de bonnes affaires. C’est notamment le cas si vous vous trouvez en présence d’un vendeur pressé qui désire vendre un bien immobilier rapidement.

D’autre part, identifiez en amont les caractéristiques des biens immobiliers que vous voulez acquérir :

• Un local commercial avec un local d’habitation au premier étage
• Un immeuble pouvant être divisé en plusieurs studios
• Appartement de type T2, T3, T4… avec cuisine, salle d’eau…
• Duplex ou triplex
• Présence d’un sous-sol ou d’un jardin

En outre, si vous choisissez d’acquérir un immeuble libre de toute occupation, vous devez éviter de vous précipiter lors de la sélection de vos locataires. Cela, afin d’éviter les locataires qui risquent de vous poser problème : loyers en retard de paiement, trouble de voisinage… De même, pour un immeuble déjà loué, il faut que vous analysiez le profil des locataires en place. Par ailleurs, vous ne devez pas négliger la rédaction du contrat de location. Que ce soit pour une location nue ou une location meublée, un contrat de bail en bonne et due forme doit être établi de manière à anticiper les éventuels risques et problèmes. Attention ! Tout accord verbal est à bannir.