Louer sa résidence principale et investir dans l’immobilier locatif

Avec un marché immobilier stable et des taux d’emprunt bas, les Français n’ont jamais été aussi enclins à investir dans la pierre. De plus, comparé aux autres formes de placements, l’investissement immobilier est un secteur qui rapporte (un rendement qui peut aller jusqu’à 10 % pour un immeuble de rapport contre 0,50 % pour le livret A et 0,70 % pour les PEL). Pour tout investisseur immobilier qui investit pour la première fois, une question se pose : doit-il investir dans sa résidence principale et ensuite acquérir des appartements pour les louer ou au contraire rester locataire de son logement et se lancer tout de suite dans l’investissement locatif ? Je dirais que les deux options sont intéressantes, néanmoins la deuxième alternative est nettement plus avantageuse. Je vous explique pourquoi.

Pourquoi louer sa résidence principale ?

Pour certaines catégories de personnes, je dirais que la location de sa résidence principale est plus intéressante. C’est notamment le cas des jeunes actifs dont la vie personnelle et professionnelle peut connaître un changement notoire dans les prochaines années. Il peut s’agir d’une mutation, une évolution professionnelle dans une autre région, voire un autre pays, le mariage, l’arrivée d’un bébé, etc. Dans ce cas, la location est plus simple.

Imaginons que vous avez acquis un appartement ou une maison dans le Finistère parce que vous y travaillez. Vous avez trouvé un meilleur poste à Paris et vous ne voulez surtout pas rater cette opportunité. Avant de faire vos valises, vous devrez trouver un autre acquéreur pour votre logement ou alors le mettre en location. Si les acheteurs ont vent que vous êtes pressé, ils vont proposer un prix inférieur à la valeur réelle du logement. Ce qui signifie que vous pouvez perdre de l’argent. Si vous mettez votre bien immobilier à louer, vous n’aurez pas le temps d’étudier le cas de chaque locataire. Au final, vous risquez de vous retrouver avec un mauvais locataire, et tout le monde sait que le cauchemar de tout propriétaire est un locataire mauvais payeur ou qui dégrade son bien. Maintenant, envisageons l’autre possibilité : vous avez trouvé le locataire idéal, avec de bonnes références. Pour gérer cette location, vous allez devoir vous déplacer régulièrement ou engager une agence de gestion immobilière. Cela fait une dépense de plus. Par ailleurs, il n’est pas sûr que l’agence soit compétente.

Par ailleurs, si vous n’envisagez pas d’occuper votre résidence principale sur le long terme (au moins pendant 6 ans), je vous conseille de rester locataire de votre logement, car c’est le temps nécessaire pour que votre acquisition soit rentable à la revente en moyenne (cela varie en fonction des villes et des prix au m2, renseignez-vous). Toujours sur ce sujet, si le loyer pratiqué dans la région où vous vous installez est moins élevé par rapport au prix du marché, il est plus rentable de louer votre habitation et d’investir dans une autre ville ou région. N’oubliez pas qu’être propriétaire d’un logement — qu’il soit individuel ou faisant partie d’une copropriété — vous soumet à plusieurs charges et taxes.

Enfin, en acquérant d’abord votre résidence principale, vous limitez vos chances d’obtenir un second crédit immobilier pour financer un investissement locatif. Effectivement, les banques peuvent être moins enclines à accorder un autre prêt pour un investissement locatif. Chaque situation étant différente, nous vous conseillons de consulter votre banque.

Investir dans l’immobilier locatif en restant locataire de sa résidence principale : que des avantages !

En devenant propriétaire bailleur d’un bien immobilier et locataire de votre résidence principale, vous pouvez vous constituer un patrimoine plus vite et plus sûrement. Effectivement, en louant un logement à un loyer raisonnable, vous pouvez épargner pour faire des placements immobiliers. Vous pourrez également solliciter un crédit immobilier pour réaliser un investissement locatif. De même, vous pouvez vous constituer des revenus complémentaires pour préparer votre retraite. Mais cela, c’est pour plus tard. Pour l’heure, votre objectif est d’acquérir une indépendance financière et pourquoi pas vivre de l’immobilier. Pour ce faire, vous devez diversifier vos placements.

La première chose à faire pour que votre investissement soit rentable est de bien choisir le bien immobilier. Pour cela, ne perdez pas de vue vos objectifs : faire le maximum de profits. De ce fait, laissez les sentiments de côté et investissez dans une région où la vacance locative est moindre. Étudiez le bien en détail et achetez-le s’il répond à toutes les attentes d’un locataire. En outre, je vous conseille d’investir dans un immeuble ancien à rénover, car ce type de bien génère un rendement locatif très élevé. Et pour cause, il est généralement situé dans une zone géographique dynamique avec une demande locative très forte. Pour trouver des locataires, vous n’aurez donc aucun mal. Ainsi, en choisissant bien le bien immobilier à rénover, les loyers pourront couvrir les mensualités d’emprunt, voire généreront un cash flow positif. Par ailleurs, en investissant dans un bien ancien pour le louer, vous optimisez votre fiscalité. Plus généralement, vous bénéficiez d’abattement et payez moins d’impôt. Dernier avantage et non des moindres de l’investissement locatif dans l’ancien, la plus-value à la revente est très élevée.

Ensuite, choisissez le type de location. La location saisonnière ou de courte durée est intéressante si votre bien est situé dans une zone au fort potentiel touristique et où la demande locative est forte tout au long de l’année. C’est notamment le cas de Paris et de la petite couronne parisienne. Toutefois, d’autres villes de province offrent un rendement plus élevé que la capitale. Vous ne devez donc pas limiter vos recherches. Mais pour en revenir au type de location, la location saisonnière est rentable, mais cela demande beaucoup d’implication de la part du bailleur. En effet, le turn-over est plus important, et entre deux locataires, il faut éventuellement faire des travaux de rénovation, changer des ustensiles ou des meubles, rédiger plusieurs contrats de location plusieurs fois dans l’année… Bref, ce n’est pas de tout repos.

La SCPI : un investissement locatif à considérer

Si vous avez peu de moyens pour investir dans l’immobilier locatif physique, la SCPI est assurément le moyen pour vous de développer votre patrimoine. Vous n’achetez pas directement un bien immobilier, vous investissez dans une société de placement immobilier. Cela vous permet de devenir propriétaire de différents types d’actifs (établissements sociaux, bureaux, commerce, immeuble à usage habitation…) avec un ticket d’entrée moindre (à partir de quelques milliers d’euros). Vous touchez des loyers au prorata de votre investissement. Par ailleurs, avec la SCPI, vous ne vous occupez de rien puisque c’est une société de gestion immobilière qui prend en charge toute la partie gestion.

Là encore, vous devez être très attentif dans votre choix. Je vous recommande de choisir une SCPI qui possède des actifs de différente nature situés dans diverses zones géographiques à fort potentiel pour optimiser votre rentabilité locative.