Réussir un investissement immobilier en 10 étapes clés

Investir dans la pierre ne peut que vous procurer des avantages : patrimoine immobilier, complément de revenus, préparation de la retraite, réduction d’impôt, etc. À cet égard, chaque investisseur souhaite réussir son investissement locatif. Pour vous aider dans ce sens, je vous livre 10 étapes clés à suivre.

1ère étape : bien sélectionner son emplacement

Comme vous le savez déjà, la zone géographique dans laquelle vous envisagez d’investir garantit la prospérité de votre activité locative. Ainsi pour le bon déroulement de votre investissement, la ville de votre choix doit posséder certains atouts :

• Son taux de croissance démographique doit être assez élevé pour que vous puissiez héberger différents types de locataires (étudiants, professionnels, couples, jeunes mariés avec ou sans enfant, etc.).
• Elle doit avoir une forte demande locative.
• Il faut qu’elle soit facilement accessible par divers moyens de transport (voitures, bus, métros, tramways, etc.) pour ne pas décourager tes potentiels locataires de s’y rendre.
• Elle doit également être urbanisée (dotée de centres commerciaux, d’écoles et d’universités, avoir de bons restaurants, etc.), car les besoins des locataires sont nombreux et variés.

2e étape : étudier le marché immobilier

Comprendre le fonctionnement du marché vous permet d’adapter votre location en fonction des attentes des personnes ciblées. Après avoir effectué l’étude du marché immobilier, vous serez à même de juger si votre investissement en vaut réellement la peine. Lorsque vous analyserez le marché, quelques points doivent être examinés :

• Profil de la clientèle : apprendre davantage sur le genre de locataires qui fréquente l’emplacement désigné est la meilleure manière de connaître leurs attentes (calme, confort, logement à petit prix, etc.), ainsi que leur comportement (facile à vivre, dérangeant pour l’entourage, etc.).
• Nature de l’immeuble à louer : il est indéniable que le type de locataires que vous allez héberger varie en fonction des caractéristiques de votre logement (studio, appartement T2 ou T3, etc.). Ainsi, vous devez acheter un bien immobilier correspondant au profil des locataires qui vivent dans la région où vous comptez investir. Par exemple, si vous optez pour une ville étudiante, un studio est plus adapté pour accueillir des universitaires.
• Concurrence : vous devez vous renseigner sur le prix pratiqué sur le marché afin de fixer un tarif juste.

3ème étape : investir dans un immeuble ancien

D’un point de vue économique, le prix d’un bien immobilier ancien est beaucoup moins cher que celui d’un logement neuf. De plus, grâce à des travaux de rénovation, un bien immobilier ancien sera mis en valeur et vous bénéficierez de dispositif de défiscalisation. En outre, investir dans l’ancien est mieux que d’acheter un immobilier neuf, car, au fil des années, cet immeuble gagnera en valeur et pourra faire l’objet d’une revente par laquelle vous obtiendrez une importante plus-value. Dans vos vieux jours, vous pouvez en faire votre résidence principale.

4ème étape : financer son projet immobilier

Il existe deux manières principales de financer un investissement immobilier, grâce à vos fonds propres ou via crédit immobilier. La seconde option vous permet d’emprunter à la banque la somme nécessaire pour la réalisation de votre projet. À cet égard, vous devez vous assurer que votre investissement soit assez rentable pour pouvoir rembourser votre emprunt, bien qu’il soit important d’effectuer de l’épargne. C’est pour cette raison que les investisseurs préfèrent les logements avec une petite surface, car leur prix de location est élevé alors que le prix d’achat est plus abordable.

5e étape : diversifier ses placements immobliers

Afin de limiter les impayés, je vous suggère de diversifier vos placements :

• SCPI : en investissant dans une société civile de placements immobiliers, vous percevrez des revenus au prorata de votre apport, sans avoir à vous occuper de rien.
• Résidences de service (résidences pour seniors ou résidences étudiantes) : grâce au statut LMNP, vous pouvez bénéficiez d’une réduction d’impôt en hébergeant des personnes âgées ou des étudiants.
• Biens immobiliers d’entreprise (locaux commerciaux, bureau, entrepôts, etc.).

6e étape : se contenter d’une rentabilité convenable

Même s’il est indéniable que l’investissement locatif est rentable, vous devez surtout penser à la façon qui vous permettra de rembourser votre crédit immobilier. À cet égard, je vous conseille de contacter un courtier en crédit immobilier afin qu’il vous aide à négocier le taux d’intérêt et les mensualités de votre crédit immobilier.

7e étape : se prévaloir des avantages fiscaux

En choisissant d’investir dans l’immobilier ancien, vous pouvez profiter des dispositifs de défiscalisation prévus par la législation française. Par exemple, si votre résidence se situe dans un secteur sauvegardé, la loi Malraux vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux de rénovation.

8e étape : bien choisir ses locataires

Bien que le profil de vos locataires dépend de l’emplacement de votre logement ainsi que de sa nature, il existe néanmoins des astuces pour trouver les bons locataires. Pour vous assurer qu’ils vont payer leurs loyers, ils doivent remplir les critères suivants :

• Solvabilité : il faut que le loyer représente au moins le tiers des revenus de votre futur locataire.
• Comportement : s’agissant du précédent logement que votre locataire potentiel a loué, vous pouvez par exemple vérifier s’il l’a bien entretenu durant son séjour.

Notez que lorsque vous choisirez vos locataires, vous ne devez pas vous baser sur des critères discriminatoires tels que le sexe, la race, la religion, etc.

9ème étape : confier la gestion locative de l’immeuble à une agence immobilière

Faire appel à une agence immobilière pour administrer votre investissement locatif peut vous faire gagner énormément de temps, surtout si l’activité de location n’est pas votre principale occupation. Les raisons de déléguer la gestion de son bail à une agence immobilière sont nombreuses, notamment, celle de bénéficier des conseils d’un professionnel avisé, la réduction du taux de vacances locatives, le prix raisonnable de la gestion locative (5 à 10 % du loyer), etc.

10ème étape : souscrire à une assurance locative

Bien que vous n’êtes pas tenu de souscrire une assurance pour votre bien immobilier locatif, je vous recommande fortement de le faire pour ne éviter d’être responsable des dégâts causés éventuellement par vos locataires à autrui. Soit, ce sont vos locataires qui assurent le logement, soit vous décidez vous-même de le faire. Dans ce dernier cas, la compagnie d’assurance peut couvrir les impayés et les dégradations du logement.